Räumungfrist bei fristloser Kündigung

Hat der Vermieter berechtigterweise eine fristlose Kündigung ausgesprochen, so muss dem Mieter trotzdem noch eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung zugestanden werden. Dies ergibt sich aus der Rücksichtnahmepflicht. Denn von einem Tag auf den anderen kann eine Wohnung realistischer Weise nicht geräumt werden.

Welche Räumungsfrist ist zu gewähren?

Der Vermieter kann selbst bei einer fristlosen Kündigung nicht davon ausgehen, dass ein Mieter sofort räumt, vielmehr hat er dem Mieter eine Frist einzuräumen, in welcher dieser Vorbereitungen zum Auszug treffen kann. Als angemessene Räumungsfrist werden ein bis zwei Wochen nach Kündigungszugang angesehen (LG Potsdam, 26.08.2004 - Az: 11 T 27/04).

Diese Frist sollte dem Mieter mindestens gewährt werden. Welche Frist konkret angemessen ist, hängt immer (auch) vom konkreten Einzelfall ab.

Sofern der Mieter den Vermieter um eine Räumungsfrist bittet und diese nachvollziehbar begründet, so ist es ratsam auch eine längere Frist zu gewähren.

Erst nach Ablauf einer angemessenen Frist kann der Vermieter weitere Schritte einleiten, wenn der Mieter bis dahin nicht ausgezogen ist. Vor allem befindet sich der Mieter auch erst nach Ablauf einer angemessenen Frist im Verzug und gibt auch erst dann Anlass für eine Räumungsklage.

Räumt der Mieter die Mietsache dann nicht, darf der Vermieter die Räumung der Mietsache nicht zwangsweise durchsetzen, weil (noch) kein gerichtlicher Titel (Räumungsurteil) vorliegt. Dies wäre erst mit Ablauf einer gerichtlich gesetzten Räumungsfrist möglich.

Wenn keine angemessene Räumungsfrist gewährt wird

Gewährt der Vermieter keine angemessene Räumungsfrist, kann dies für den Vermieter unnötige Kosten verursachen. Denn wenn ein Vermieter direkt Räumungsklage erhebt, obwohl sich der Mieter noch nicht im Verzug befunden hat, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen, da gar kein Anlass zur Klage bestand (§ 91a ZPO).

Anlass zur Klage besteht grundsätzlich nicht, wenn der Mieter weder im Verzug war noch den Anspruch bestritten oder die Leistung verweigert hat (vgl. KG, 12.12.2007 - Az: 12 W 87/07).

Dem Vermieter können die Kosten des Rechtsstreits weiterhin dann ganz oder teilweise auferlegt werden, wenn der Mieter zwar durch sein Verhalten Anlass für eine Klagerhebung gegeben hat, den Räumungsanspruch jedoch sofort anerkannt und vor Klageerhebung beim Vermieter mit entsprechender Begründung die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine angemessene Räumungsfrist vergeblich begehrt hat und das Gericht ihm dann später eine Räumungsfrist bewilligt.

Auch dann wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben bereits unter Klageandrohung die sofortige Räumung der Mietwohnung verlangt hat, besteht für die gleichzeitig mit der Kündigung eingereichte Räumungsklage keine Veranlassung.

Zusätzliche Räumungsfrist vom Gericht?

Nach § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO liegt die Gewährung und die Länge der Räumungsfrist im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts („kann“), wobei Abs. 5 eine Höchstgrenze von einem Jahr setzt. Dabei sind die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abzuwägen.

Zu beachten ist weiterhin, dass auch eine nicht angefochtene Entscheidung über die Bemessung der Räumungsfrist abgeändert werden kann, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen (LG Berlin, 03.04.2020 - Az: 65 S 205/19).

Für den Vermieter ist die Gewährung einer Räumungsfrist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist (OLG Stuttgart, 07.06.2006 - Az: 13 U 89/06).

Die Räumung kann letztendlich bei Vorlage eines vollstreckbaren Titels und Ablauf der gerichtlichen Räumungsfrist nur bei Gewährung von Vollstreckungsschutz hinausgezögert oder gar verhindert werden.

Hierfür ist es notwendig, dass die Zwangsräumung für den Mieter eine Härte darstellen würde, die nicht mit den guten Sitten vereinbar ist. Andere mögliche Gründe für einen Vollstreckungsschutz sind akute Lebensgefahr für den Mieter oder einen nahen Angehörigen im Falle eines Umzugs, Selbstmordgefahr u.ä..

Der Vollstreckungsschutz umfasst i.a. nur geringe Zeiträume, z.B. bis zum Beginn eines neuen bereits vereinbarten Mietvertrages.