Gewerbemietvertrag: Vor Eröffnung Miete zahlen?

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Die Parteien schlossen am 24.6./31.7.2003 bzw. ergänzend am 23.1./28.1.2004 auf die Dauer von 10 Jahren, beginnend mit dem Übergabetag, einen Mietvertrag über ein Ladenlokal zum Betrieb eines Textilgeschäfts mit Flächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss der „Kamp-Promenade“.

Bei der „Kamp-Promenade“ handelt es sich um eine von der Klägerin im Bereich der Fußgängerzone neu erbaute Einkaufszeile, die aus mehreren Gebäuden mit einer Vielzahl von Geschäften besteht. Die genaue Fläche des Ladenlokals stand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fest, da sich das Gesamtprojekt noch in der Planungsphase befand.

Die Klägerin verschaffte der Beklagten am 16.7.2004 die Sachherrschaft an den vermieteten Flächen. Die Beklagte unterzeichnete ein Übergabeprotokoll vom gleichen Tage. Sie konnte ab diesem Tage die Räume mit einer Ladeneinrichtung versehen.

Für den Publikumsverkehr war die „Kamp-Promenade“ erst ab Eröffnung zugänglich, bis dahin war das Gelände mit einem bewachten Bauzaun abgesperrt.

Die Eröffnung erfolgte am 16.9.2004. Für die Zeit vom 16.7.2004 bis zum 15.9.2004 zahlte die Beklagte die auf diesen Zeitraum entfallende Miete nicht.

Da die Mietzeit aber mit der Übergabe am 16.7.2004 begonnen hatte, war der Mieter der „Kamp-Promenade“ ab diesem Tag zur Zahlung von Miete verpflichtet. Übergabetermin und Mietbeginn waren nach den vertraglichen Abreden identisch. Diese vertragliche Regelung entspricht im übrigen der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB, die für den Beginn der Mietzahlungspflicht auf die Überlassung der Mietsache abstellt.

Vom Übergabetag bis zum Eröffnungstag war kein Zugang der Allgemeinheit zum Objekt geschuldet, sondern nur die Bereitstellung des Objekts in einem Zustand, der zum weiteren Ausbau als Laden geeignet war.

Die Beklagte konnte daher wegen der fehlenden Zugangsmöglichkeit für das Publikum zu dem Mietobjekt bis zum 16.9.2004 weder mindern noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Abgesehen davon, dass ein Minderungsrecht wegen der vorbehaltlosen Übernahme des Objekts gem. § 536b Abs.1 S. 3 BGB ausgeschlossen war, lag ein Mangel nicht vor, da die Ist-Beschaffenheit der Mietsache der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit entsprach.