Mietvertrag: Tapetenentfernungspflicht und starrer Fristenplan sind unwirksam

Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter bei Auszug zur Entfernung sämtlicher Tapeten verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam - ebenso wie eine Schönheitsreparaturklausel, die starre, nicht an den tatsächlichen Renovierungsbedarf geknüpfte Fristen vorschreibt.

Unwirksamkeit einer Tapezierentfernungsklausel im Mietvertrag

Formularmäßige Mietvertragsklauseln, die den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Beseitigung von Tapeten bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten, sind nur dann wirksam, wenn sie sich am tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren und den Mieter nicht über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus belasten. Klauseln, die diesen Rahmen überschreiten, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Unwirksamkeit des starren Fristenplans

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegt dem Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten; hierzu gehören auch Schönheitsreparaturen. Diese Pflicht kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden. Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel mit einem „starren“ Fristenplan - also einer Klausel, die bestimmte Renovierungsintervalle unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad vorschreibt - benachteiligt den Mieter jedoch unangemessen und ist unwirksam.

Dies betrag vorliegend eine Klausel folgenden Wortlauts:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“

Eine solche Klausel ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar, weil sie dem Mieter eine Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, die über das hinausgeht, was der Vermieter ohne vertragliche Abwälzung selbst schulden würde (vgl. BGH, 23.06.2004 - Az: VIII ZR 361/03; BGH, 05.04.2006 - Az: VIII ZR 106/05).

Unwirksamkeit der Tapezierentfernungsklausel

Neben einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann auch eine separate Rückgabe- oder Beseitigungsklausel einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten, wenn sie den Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Entfernung sämtlicher Wand- und Deckentapeten verpflichtet.

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