Mängel

Weist die Mietsache Mängel auf, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zur Seite. Infrage kommt Mangelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Minderung, Schadenersatz sowie in Ausnahmefällen die außerordentliche Kündigung.

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache negativ von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies ist nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden der Parteien zu beurteilen.

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße von den Angaben im Mietvertrag ab, so kann der Mieter hieraus Rechte ableiten und die Miete mindern, wenn die Mietwohnung mehr als 10% kleiner als vertraglich angegeben ist.

Auch Bauarbeiten berechtigen den Mieter aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie Lärm, Schmutz und der damit einhergehenden eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Wohnung regelmäßig zu einer Mietminderung. Es spielt hierbei keine Rolle, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung wie zum Beispiel Lärm und Schmutz unternehmen kann oder nicht.

Vorgehensweise bei einem Mietmangel

Zunächst ist der Mangel, der nicht vom Mieter selbst herbeigeführt wurde, dem Vermieter anzuzeigen. Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Zwar ist eine solche Fristsetzung keine Voraussetzung für die Mietminderung, wohl aber für einen eventuellen Aufwendungsersatzanspruch.

Nach der Mitteilung des Mangels kann der Mieter entweder den Mietzins in entsprechender Kürzung überweisen oder aber die Miete normal weiterzahlen und später den Minderungsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Die Mietminderung ist während der Dauer des Vorliegens von Wohnungsmängeln möglich.

Bei einer Mietminderung sollte darauf geachtet werden, die vollen Mietminderungsrechte auszuschöpfen, andererseits aber nicht zu überzogen zu kürzen. Hierbei kann der Mieter nämlich eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges riskieren.

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Mahnung des Mieters nicht, kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz für die entstehenden Kosten vom Vermieter verlangen. Die Mahnung ist u.U. sogar entbehrlich, wenn der Vermieter die Mangelbehebung ernsthaft und endgültig verweigert.

Bei „schwersten“ Mängeln kann der Mieter den Mietvertrag sogar fristlos kündigen. Dies erfordert aber regelmäßig eine Gesundheitsgefährdung des Mieters.

Das Minderungs-, das Aufwendungsersatz- sowie das Schadenersatzrecht sind ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte.

Hätte der Mieter den Mangel problemlos erkennen können, bleiben seine Rechte nur bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Zudem kann der Mieter seine Ansprüche verlieren, wenn er es unterlässt, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen und dieser infolge der unterlassenen Anzeige außerstande war, Abhilfe zu schaffen.

Stand: 06.07.2015 (letzte Änderung: 20.05.2025)

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