Wohnungsmängel: Welche Rechte hat der Mieter?

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Sofern die Mietsache einen Mangel aufweist, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu. Denn der Vermieter muss Mängel der Mietsache beseitigen. Unerheblich ist hierbei, ob der Vermieter auch für den Mangel verantwortlich ist.

Mögliche Rechte sind der Anspruch auf Mangelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Minderung, Schadenersatz sowie, in Ausnahmefällen, das Recht zur außerordentlichen Kündigung.

Unter welchen Voraussetzungen kann Mangelbeseitigung verlangt werden?

Der Mieter hat einen Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nach § 535 Abs. 1 BGB, wenn die Mietsache bei Überlassung mangelhaft ist oder wenn sie später mangelhaft wird.

Mangelhaftigkeit liegt vor, wenn sich die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet, also dann, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung von dem Soll-Zustand abweicht.

Solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter die eigentlich geschuldeten Mietzahlungen nach § 320 BGB zurückhalten.

Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht aber nur solange, bis der Mangel beseitigt wird. Ist dies der Fall, muss die zurückbehaltene Miete an den Vermieter ausbezahlt werden, da es „nur“ als Druckmittel gedacht ist.

Kann der Mieter allerdings eine Minderung geltend machen, ist nur der Betrag, der den berechtigten Minderungsbetrag übersteigt, zu bezahlen, da das Zurückbehaltungsrecht neben dem Minderungsrecht besteht.

Wann kann der Mieter den Mangel selber beheben und Aufwendungsersatz verlangen?

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Mahnung des Mieters und entsprechender Fristsetzung nicht, kann der Mieter den Mangel nach § 536a Abs.2 BGB auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz für die hierfür entstehenden Kosten vom Vermieter verlangen.

Ersatzpflichtig sind in diesem Zusammenhang aber nur die erforderlichen Aufwendungen. Dies sind die Kosten, die nach fachlicher Einschätzung geeignet und notwendig sind, den Mangel zu beseitigen.

Zur Sicherheit sollte der Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nochmals die Beseitigung des Mangels anmahnen, ehe vom Selbsthilferecht gebrauch gemacht wird.

Für den Fall, dass der Vermieter die Mangelbehebung ernsthaft und endgültig verweigert, ist eine Mahnung unter Umständen sogar entbehrlich.

Der Mieter vergibt hierbei den Auftrag zur Mangelbeseitigung, gleicht die Rechnung aus und kann die Auslagen vom Vermieter zurück verlangen oder mit bestehenden Mietforderungen des Vermieters verrechnen.

Im Einzelfall kann sogar ein Anspruch auf Erhalt eines Vorschusses durch den Vermieter bestehen, der die voraussichtlichen Kosten abdeckt.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Eine Mietminderung nach § 536 BGB ist während der Dauer des Vorliegens von Wohnungsmängeln möglich.

Treten Mängel erst auf, nachdem der Monatsmietzins bereits entrichtet wurde, kann zu viel bezahlte Miete nach § 812 BGB vom Vermieter zurückverlangt werden.

Für das Entstehen des Mietminderungsrechtes spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen.

Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.

Das Recht zur Minderung wird vom Mieter selbstständig wahrgenommen – es muss weder beim Vermieter beantragt werden, noch muss die Zustimmung des Vermieters zur Minderung eingeholt werden.

Nimmt der Mieter einen Mangel über einen längeren Zeitraum hin, ohne die Miete zu mindern oder zumindest unter Vorbehalt zu zahlen, kann er sein Recht auf künftige Minderungen verwirken. Auch die vorbehaltlos gezahlte Miete kann ggf. nicht wieder vom Vermieter zurückverlangt werden.

Der Vermieter kann sich gegen die Minderung oder deren Höhe wehren und die ausstehenden Beträge einklagen. Dies führt dazu, dass die Höhe der Minderung und deren grundsätzlicher Anspruch gerichtlich überprüft werden.

Sofern sich ein Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befindet, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Rückstand auf einer unberechtigten Mietminderung beruht.

Mieterhöhung bei Mängeln

Nach einer Mieterhöhung, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, kann ein Recht zur Mietminderung für Altmängel bestehen. Denn im Prinzip gilt die Annahme, dass eine niedrigere Miete auch wegen solcher Mängel vereinbart wurde, der Mangel mithin eingepreist war. Ist dies nicht mehr der Fall, lebt das Minderungsrecht wieder auf. Eine Verwirkung des Minderungsrechts kommt hier nicht in Betracht.

Der Minderungsbetrag darf aber dann nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung, sodass es (mindestens) bei der ursprünglich vereinbarten Miethöhe bleiben muss.

Schadensersatz bei Wohnungsmängeln?

Zusätzlich zum Recht der Mietminderung hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 536a Abs. 1 BGB:

Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

Dieser Anspruch kommt insbesondere in Betracht, wenn der Wohnungsmangel, wie etwa bei einem Rohrbruch, zu Schäden am Eigentum des Mieters führt.

Fristlose Kündigung wegen Mängeln

Bei „schwersten“ Mängeln kann der Mieter den Mietvertrag nach § 543 Abs 1 BGB fristlos kündigen. In der Regel kommt die Kündigung bei Mängeln in Betracht, die zu einer Gesundheitsgefährdung des Mieters führen.

Erforderlich ist insofern aber meist eine vorherige Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist.

Wann kann der Mieter keine Ansprüche geltend machen?

Die hier vorgestellten Rechte sind ausgeschlossen, wenn der Wohnungsmangel vom Mieter selbst herbeigeführt wurde.

Das Minderungs-, das Aufwendungsersatz- sowie das Schadenersatzrecht sind nach § 536b BGB zudem dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte.

Hätte der Mieter den Mangel problemlos erkennen können, bleiben diese Rechte nur bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Schließlich kann der Mieter unter Umständen nach § 536c Abs. 2 BGB seine Ansprüche auf Mietminderung, Schaden- oder Aufwendungsersatz sowie auf fristlose Kündigung verlieren, wenn er es unterlässt, dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzuzeigen und dieser infolge der unterlassenen Anzeige außerstande war, Abhilfe zu schaffen.

Auch dann, wenn es sich um einen unerheblichen Mangel handelt, kann der Mieter keine Ansprüche geltend machen.

Ist ein Haftungsausschluss im Mietvertrag zulässig?

Haftungsausschlüsse in Formularverträgen sind im Einzelnen auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen.

Individualvertraglich kann die Haftung des Vermieters in der Regel problemlos ausgeschlossen werden.

Allerdings kann weder das Mietminderungsrecht noch die Haftung im Falle arglistigen Verschweigens eines Mangels durch den Vermieter ausgeschlossen werden.