Fristlose Kündigung wegen Vernachlässigung der Mietsache: Voraussetzungen bei übermäßiger Lagerung von Gegenständen

Ein Mieter, der seine Wohnung so mit Gegenständen zustellt, dass die Bausubstanz gefährdet, ein ordnungsgemäßes Heizen und Lüften unmöglich und die Nachbarschaft erheblich durch Gerüche beeinträchtigt wird, verletzt seine Sorgfaltspflicht erheblich. Nach erfolgloser Abmahnung kann der Vermieter fristlos kündigen und die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Vorliegend war zu klären, ob der Zustand der Wohnung einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Besondere Bedeutung hat dies bei Wohnungen, die durch das Ansammeln großer Mengen von Gegenständen zugestellt sind. Der Räumungsanspruch des Vermieters folgt in diesen Fällen aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag, sofern das Mietverhältnis durch die Kündigung wirksam beendet wurde. Hier waren in einer 1-Zimmer-Wohnung Flur, Bad und Küche bis unter die Decke mit Zeitungen, Büchern, Papieren und Kleidung gestapelt.

Welche Kündigungsgründe kommen in Betracht?

Maßgeblich ist § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ergänzend verweist § 569 Abs. 2 BGB bei Wohnraum auf die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund, wenn ein Vertragspartner seine Pflichten schuldhaft in so erheblichem Maße verletzt, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Erforderlich ist eine nachhaltige und erhebliche sowie schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache. Zusätzlich muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter auch unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters am Erhalt seiner Wohnung unzumutbar sein.

Wo liegt die Grenze zwischen Unordnung und Pflichtverletzung?

Ein unordentlicher oder nicht den Vorstellungen des Vermieters entsprechender Wohnungszustand genügt für sich genommen nicht. Die eigenen Ordnungs- und Sauberkeitsvorstellungen des Vermieters dürfen nicht zum vertraglichen Maßstab gemacht werden. Notwendig ist vielmehr entweder

• eine konkrete (oder bereits eingetretene) Gefährdung der Mietsache in ihrer Substanz, etwa durch Schimmel, Brandgefahr, Ungezieferbefall oder nicht mehr zu beseitigenden Schmutz, oder
• eine erhebliche Belästigung der Mitmieter durch Geruch oder Ungeziefer.

Ein Zustand, der sich trotz Abmahnung nicht wesentlich verbessert, kann danach einen Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen, wenn eine dieser beiden Beeinträchtigungen vorliegt.

Wann gefährdet eine zugestellte Wohnung die Mietsache?

Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache kann sich aus mehreren Umständen ergeben, die auch kumulativ vorliegen können:

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.