Ersatzwohnung bei Sanierungsarbeiten - Vermieter trägt Kostenrisiko

Kann der Mieter seine Wohnung wegen notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen vorübergehend nicht nutzen, trägt der Vermieter die angemessenen Kosten einer Ersatzunterkunft. Bei Verpflegungs- und Nebenkosten ist jedoch zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart.

Ersatzunterkunft bei Instandsetzung

Wird eine Mietwohnung wie vorliegend durch einen Wasserschaden und die anschließende Sanierung vorübergehend unbewohnbar, muss der Mieter ausziehen und eine Ausweichunterkunft anmieten. Dann stellt sich die Frage, wer die dadurch entstehenden Kosten trägt. Der Mieter einer Einzimmerwohnung mit Stellplatz bezog im zu entscheidenden Fall für zwei Monate eine Ferienwohnung und rechnete die Mehrkosten gegen die Mietforderung auf. Weiterhin war zu klären, ob der Mieter für einen weiterhin nutzbaren Stellplatz Miete schuldet.

Welche Anspruchsgrundlage kommt in Betracht?

Nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter Aufwendungen, die dieser infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Erhaltungsmaßnahmen sind Bauarbeiten, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB). Die Beseitigung eines Wasserschadens fällt darunter.

Die Aufwendungen für die Ersatzunterkunft müssen adäquat kausal durch die Erhaltungsmaßnahme verursacht sein. Maßgeblich ist, ob der Mieter wegen der Sanierungsmaßnahmen auszieht und nicht bereits wegen des Wassereintritts selbst (vgl. AG München, 11.06.2019 - Az: 414 C 22911/18). Das war hier der Fall: Die Lärmentwicklung der Trocknungsgeräte machte Arbeiten und Telefonate in der Wohnung unmöglich - der Mieter war zu dieser Zeit im Homeoffice. Die Gegenseite hatte diesen Vortrag nicht bestritten und selbst den Auszug für erforderlich gehalten.

Wie ist der Anspruch auf Aufwendungsersatz von einer Mietminderung abzugrenzen?

Nach der Überlassung der Mietsache ist § 536 BGB unabhängig vom Verschulden des Vermieters und auch bei völliger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit anzuwenden (vgl. BGH, 07.12.1984 - Az: V ZR 189/83; BGH, 18.06.1997 - Az: XII ZR 192/95). § 275 BGB greift nach der Überlassung nur, wenn dem Vermieter die Beseitigung des Mangels nicht zuzumuten ist (vgl. BGH, 21.04.2010 - Az: VIII ZR 131/09). Das ist nicht der Fall, wenn die Wohnung tatsächlich instand gesetzt wird.

Dass die Mietminderung den Fall vorrangig erfasst, macht die Regelung nicht abschließend. Im Leistungsstörungsrecht gilt der Grundsatz, dass Deckungsgeschäfte, die wegen der Störung der Hauptleistung getätigt werden, im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, 27.05.1998 - Az: VIII ZR 362/96; OLG Stuttgart, 25.11.2011 - Az: 3 U 173/11). Mit § 555a Abs. 3 BGB besteht im Mietrecht ein besonderer Aufwendungsersatzanspruch. Es ist daher konsequent, dem Vermieter, dem die Gebrauchsüberlassung vorübergehend unmöglich ist, auch die Aufwendungen für eine Ersatzsache aufzubürden.

Der Anspruch ist als Aufwendungsersatz ausgestaltet und gegenüber den allgemeinen Leistungsstörungsansprüchen (§§ 280 ff. BGB) vorrangig. Er besteht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Maßgeblich ist, dass die Unbenutzbarkeit auf einer Instandsetzungsmaßnahme beruht, die der Vermieter zu veranlassen hat.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.