Mietpreisbremse: Rückforderung überzahlter Miete auf Grundlage des qualifizierten Mietspiegels

Übersteigt die bei Mietbeginn vereinbarte Miete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Der Mieter kann dann nach qualifizierter Rüge die überzahlte Miete zurückfordern und die künftig geschuldete Miete gerichtlich feststellen lassen. Der pauschale Einwand, der qualifizierte Mietspiegel bilde die ortsübliche Miete nicht ab, widerlegt dessen Vermutungswirkung nicht.

Wann ist eine vereinbarte Miete bei Mietbeginn unwirksam?

In einem Gebiet, das durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmt ist, darf die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB höchstens um 10 % übersteigen. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist nach § 556g Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB insoweit unwirksam. Die Vereinbarung bleibt also im zulässigen Umfang wirksam und ist nur in Höhe des Mehrbetrags nichtig.

Welche Bedeutung hat der qualifizierte Mietspiegel?

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels auch im Rahmen der Mietpreisbremse die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB, § 556d Rn. 49). Der Mietspiegel für München 2019 ist ein solcher qualifizierter Mietspiegel. Wer die Vermutung entkräften will, muss substantiiert gegen den Mietspiegel vorgehen (vgl. LG München I, 26.02.2014 - Az: 14 S 20377/13). Der bloße pauschale Vortrag, der Mietspiegel gebe die ortsübliche Miete nicht wieder, genügt dafür nicht. Das gilt auch dann, wenn auf Unterschiede zu anderen Preiserhebungen oder auf die Miete des Vormieters verwiesen wird, ohne konkret darzulegen, weshalb der Mietspiegel im Einzelfall nicht sachgerecht ist.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Einzelfall berechnet?

Ausgangspunkt ist das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld, das nach Baujahr und Wohnfläche eine Grundmiete je Quadratmeter ausweist. Hinzu kommen Zu- und Abschläge für wohnwertbezogene Merkmale. Vorliegend waren dies für die streitgegenständliche Wohnung in München die Lage, die Wohnung in einem Wohnblock, ein modernisiertes Bad, ein guter Boden und das Fehlen von Balkon oder Terrasse. Daraus ergab sich eine durchschnittliche ortsübliche Miete von 11,81 € je Quadratmeter, bei 69 qm also 814,89 €. Die Obergrenze nach § 556d Abs. 1 BGB, also die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %, lag damit bei 896,38 €.

Muss innerhalb der Mietspiegelspanne konkret eingeordnet werden?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein fester Betrag, sondern bewegt sich in einer Spanne mit unterer und oberer Grenze. Für identische Wohnungen werden nicht identische Mieten vereinbart. Neben objektiven Kriterien spielen subjektive Gesichtspunkte wie Verhandlungsgeschick eine Rolle, und die vereinbarten Mieten unterscheiden sich auch nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die Angaben des Mietspiegels können daher nicht pauschal übernommen werden. Es ist der Zustand des konkreten Mietobjekts zu beurteilen. Die Einordnung innerhalb der Spanne (vorliegend nach Tabelle 4 des Münchener Mietspiegels 9,32-14,00 €/qm) erfolgt im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO. Sind weder begründete Abweichungen nach Tabelle 5 des Mietspiegels noch sonstige Umstände vorgetragen, die eine Abweichung vom Durchschnittswert rechtfertigen, kann der Durchschnittswert zugrunde gelegt werden.

Ist ein Sachverständigengutachten erforderlich?

Ein Sachverständigengutachten ist nicht einzuholen, wenn die ortsübliche Miete auf der Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels nach § 287 ZPO geschätzt werden kann. Das gilt, solange keine substantiierten Einwendungen erhoben werden und keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass der Mietspiegel als Grundlage für die Bildung der Einzelvergleichsmiete nicht sachgerecht wäre.

Kann der Vermieter die Wohnfläche mit Nichtwissen bestreiten?

Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist nach § 138 Abs. 4 ZPO nur zulässig, wenn es sich um Tatsachen handelt, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung waren. Der Vermieter kennt die Größe der von ihm vermieteten Wohnung. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist daher unzulässig, der Vortrag des Mieters gilt als zugestanden. Zusätzlich ist ein bloßes Bestreiten nach dem Grundsatz des venire contra factum proprium treuwidrig, wenn der Vermieter die Wohnung zuvor selbst in einem Exposé mit der später bestrittenen Wohnfläche beworben hat. Vorliegend war die Wohnfläche von 69 qm damit als zugestanden anzusehen.

Unter welchen Voraussetzungen besteht ein Rückzahlungsanspruch?

Der Mieter kann überzahlte Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) zurückverlangen. Voraussetzung ist eine qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB. Sie liegt vor, wenn das Rügeschreiben die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Vorliegend genügte hierfür ein Schreiben des Mietervereins. Rückgefordert werden konnte die Differenz zwischen vereinbarter und zulässiger Miete für den gesamten geltend gemachten Zeitraum. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB, da der Vermieter auf die Zahlungsaufforderung nicht reagiert hatte.

Wann ist die Feststellungsklage zulässig?

Für den Antrag, die künftig zu zahlende Miete festzustellen, besteht ein Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO. Es liegt vor, wenn der Vermieter die Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung und die Berechnung der ortsüblichen Miete bestreitet und der Mieter deshalb ein Interesse an der verbindlichen Klärung der künftig geschuldeten Miete hat. Da die Vereinbarung in Höhe des Mehrbetrags unwirksam ist, beträgt die geschuldete Miete die zulässige Höchstmiete. Vorliegend waren dies 896,38 € zuzüglich der vereinbarten Vorauszahlungen auf Heiz- und Warmwasserkosten sowie auf die übrigen Betriebskosten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.