Mietpreisbremse: Voraussetzungen der Neubauausnahme bei Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnraum

Die Ausnahme von der Mietpreisbremse für erstmals genutzte und vermietete Wohnungen greift bei ehemals gewerblich genutzten Räumen nur, wenn diese nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung nutzbar waren und die Wohnnutzbarkeit erst durch Baumaßnahmen mit wesentlichem Bauaufwand geschaffen wurde. Dieser liegt vor, wenn die Kosten etwa ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen.

Wann besteht für Wohnraum eine Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f Satz 1 BGB?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist insoweit unwirksam (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann überzahlte Miete nach Bereicherungsrecht zurückverlangen (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB), sofern er einen Verstoß gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31.03.2020 geltenden Fassung). Ist die vereinbarte Miete teilweise unwirksam, schlägt dies über §§ 551 Abs. 1 und 4, 134, 139 BGB auch auf die Höhe der Mietsicherheit durch. Der nicht geschuldete Teil der Kaution kann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückverlangt werden (vgl. BGH, 01.06.2011 - Az: VIII ZR 91/10).

Nach § 556f Satz 1 BGB gilt § 556d BGB nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Streitig war im zu entscheidenden Fall, ob diese Ausnahme bereits dann eingreift, wenn Räume bis zum Stichtag ausschließlich gewerblich genutzt wurden und anschließend erstmals im Rahmen eines regulären Wohnraummietverhältnisses vermietet werden. Vorliegend ging es um eine Wohnung, die aus einer abgetrennten und umgebauten Gewerbeeinheit entstanden war.

Die Anwendung der Ausnahme auf Räume, die bis zum Stichtag gewerblich vermietet oder vom Vermieter selbst gewerblich genutzt wurden, setzt voraus, dass die Räume in ihrer damaligen Gestalt nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung objektiv nicht als Wohnung hätten genutzt werden können. Zudem muss die Möglichkeit der Wohnnutzung erst durch nachfolgende Baumaßnahmen unter Einsatz von wesentlichem Bauaufwand geschaffen worden sein (Fortführung von BGH, 01.07.2026 - Az: VIII ZR 50/23).

Die Auslegung, wonach eine erstmals genutzte und vermietete Wohnung schon dann vorliegt, wenn zuvor keine Wohnnutzung im Rahmen eines regulären, den Wohnungsmietmarkt vergrößernden Mietverhältnisses stattfand, ist rechtsfehlerhaft. Der Wortlaut der Norm nennt zwar lediglich die erstmalige Nutzung und Vermietung, ohne die maßgeblichen Umstände näher zu beschreiben. Der Regelungswille des Gesetzgebers ergibt sich jedoch aus Entstehungsgeschichte, Sinn und Zweck sowie Systematik.

Welche Voraussetzungen ergeben sich aus den Gesetzesmaterialien?

Nach den Gesetzesmaterialien setzt die Ausnahme voraus, dass es sich um die erste Vermietung nach Errichtung der Wohnung handelt und die Wohnung bis zum Stichtag nicht anderweitig genutzt wurde. Die Art der bisherigen Nutzung soll dabei grundsätzlich keine Rolle spielen, sodass Selbstnutzung, Überlassung zu Wohnzwecken und gewerbliche Nutzung erfasst sind. Die Grenze liegt dort, wo der Wohnraum zuvor noch gar nicht existent war und deshalb neuer Wohnraum entsteht (BT-Drucks. 18/3121, S. 31 f.).

Daraus folgt zweierlei: Zum einen kann die Existenz einer Wohnung vor dem Stichtag nicht davon abhängen, ob in den Räumen ein reguläres Wohnraummietverhältnis bestand. Andernfalls gäbe es keine gewerbliche Nutzung bereits existenten Wohnraums, die der Ausnahme entgegenstehen könnte, obwohl der Gesetzgeber von dieser Möglichkeit ausgeht. Zudem käme dem Merkmal der erstmaligen Nutzung neben der erstmaligen Vermietung keine eigenständige Bedeutung mehr zu, weil mit derselben Argumentation auch die Selbstnutzung durch den Vermieter ausgeklammert werden könnte. Zum anderen soll nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers für die Abgrenzung von neuem und bereits existentem Wohnraum auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden.

Wohnraum wird nach § 16 Abs. 1 WoFG durch Neubauten, durch die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand sowie durch die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand geschaffen. Für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnräume kommt allein die Nutzungsänderung nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 2 WoFG in Betracht. Der Begriff ist gesetzlich nicht definiert. Denkbar ist, subjektiv an den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck anzuknüpfen oder objektiv darauf abzustellen, ob die Räume in ihrer konkreten damaligen Gestalt bereits für die Wohnnutzung geeignet waren. Der objektiven Betrachtung ist der Vorzug zu geben.

Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte: § 16 WoFG geht auf die §§ 16, 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zurück. Dessen § 17 Abs. 1 Satz 1 definierte den Ausbau unter anderem als die unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Der Gesetzgeber des Wohnraumförderungsgesetzes hat diese Begriffsbestimmungen nur sprachlich umformuliert, nicht inhaltlich geändert. Die Bezugnahme auf bauliche Merkmale zeigt, dass Anknüpfungspunkt die objektiv vorhandene bauliche Eignung der Räume zu Wohnzwecken ist.

Auch der Förderzweck bestätigt dies: Der wesentliche Bauaufwand, dessen Finanzierung die Förderung ermöglichen soll, muss gerade dazu dienen, die Nutzungsänderung hin zum Wohnraum zu bewirken. Die Nutzungsart orientiert sich daher an der baulichen Beschaffenheit und nicht am subjektiven Verwendungszweck.

Aus § 16 Abs. 1 Nr. 3 WoFG folgt zudem, dass die Nutzungsänderung für sich genommen nicht ausreicht. Sie muss unter wesentlichem Bauaufwand erfolgt sein. Dieser muss gerade zum Zweck der Nutzungsänderung erbracht werden, also auf diejenigen Arbeiten entfallen, die erforderlich sind, um bisher anderweitig dienende Räume in Wohnraum umzuwandeln. Instandsetzungsarbeiten, die nur einen bereits vormals gegebenen Zustand wiederherstellen, genügen nicht (vgl. BVerwG, 26.08.1971 - Az: VIII C 42.70; BVerwG, 03.07.1987 - Az: 8 C 73.86; BVerwG, 27.04.1990 - Az: 8 C 19.88).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.