Kautionsrückzahlung: Keine Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzansprüchen und verfristeten Nebenkostennachforderungen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der Überlegungsfrist muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Gegenforderungen aus Schäden an der Mietsache und aus Nebenkostenabrechnungen kann er nur geltend machen, wenn er Verjährungs- und Abrechnungsfristen gewahrt hat. Hat er die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt, schuldet er dem Mieter zudem Schadensersatz in Höhe des Zinsverlusts.

Wann ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig?

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer geleisteten Barkaution folgt aus § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB. Der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Kaution entfällt, sobald der Sicherungszweck nicht mehr besteht. Das ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache der Fall. Dem Vermieter steht zur Prüfung seiner Ansprüche eine angemessene Überlegungsfrist zu, die in der Regel sechs Monate beträgt. Nach deren Ablauf ist der Rückzahlungsanspruch fällig. Zahlt der Vermieter nur einen Teil der Kaution zurück, bleibt der Restbetrag geschuldet, soweit nicht wirksame Gegenansprüche oder ein berechtigtes Zurückbehaltungsrecht bestehen. Ein unstreitiges Zurückbehaltungsrecht für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung ist vom Rückzahlungsbetrag abzuziehen.

Im zu entscheidenden Fall betraf dies einen Betrag von 75,00 €, sodass ein Restanspruch von 492,78 € verblieb.

Kann der Vermieter mit verjährten Schadensersatzansprüchen aufrechnen?

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Aufrechnung mit einem verjährten Anspruch bleibt nach § 215 BGB nur möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Entscheidend ist daher, wann sich Forderung und Gegenforderung erstmals aufrechenbar im Sinne des § 387 BGB gegenüberstanden.

Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters ergibt sich aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB. Er erfordert keine Fristsetzung nach § 281 BGB, weil er nicht auf Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustands, sondern auf Ersatz des Integritätsinteresses gerichtet ist. Er ist aber zunächst ein Anspruch auf Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB. Eine Aufrechnungslage fehlt deshalb, bis der Vermieter von seiner Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB Gebrauch macht und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt (vgl. KG Berlin, 02.12.2019 - Az: 8 U 104/17). Wegen der nach § 387 BGB erforderlichen Gleichartigkeit der Forderungen muss vor Eintritt der Verjährung ein Zahlungsanspruch bestanden haben. Wird das Wahlrecht erst nach Ablauf der Sechsmonatsfrist ausgeübt, etwa durch Abzug von Rechnungsbeträgen für Reparaturen, ist der Anspruch bereits verjährt. Er kann dann auch nicht mehr über § 215 BGB zur Aufrechnung gestellt werden.

Der Einwand, der Mieter sei ohnehin nie in der Lage gewesen, den Schaden sachgerecht selbst zu beseitigen, sodass es einer Ausübung des Wahlrechts nicht bedurft habe, greift nicht durch. Er widerspricht der Systematik des § 249 BGB. Zudem kann der Schädiger die Herstellung auch durch die Beauftragung einer Fachfirma bewirken. Dass der Vermieter sein Wahlrecht innerhalb der Verjährungsfrist nicht ausgeübt hat, geht zu seinen Lasten.

Welche Folgen hat eine verspätete oder formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung?

Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 2, S. 3 BGB nur geltend machen, wenn er die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt hat. Nach Fristablauf ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Der Ausschluss tritt nicht nur ein, wenn überhaupt nicht abgerechnet wurde. Er gilt auch, wenn die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist (vgl. Wiederhold in: beckOK BGB, 62. Edition, Stand: 01.05.2022, § 556 Rn. 130 m.w.N.). Zu den formellen Mindestanforderungen gehört die Angabe des Umlagemaßstabs, also der jeweiligen Verteilerschlüssel (vgl. Wiederhold in: beckOK BGB, aaO, § 556 Rn. 96). Fehlt diese Angabe, liegt ein formeller und kein bloß inhaltlicher Mangel vor. Ein solcher Mangel kann nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht mehr durch Nachbesserung behoben werden. Der Mieter ist auch nicht gehalten, sich fehlende Verteilerschlüssel aus Verwalterabrechnungen oder anderen Unterlagen selbst zusammenzusuchen.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.