Eigenbedarfskündigung trotz psychischer Erkrankung des Mieters wirksam

Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft ist und der Kündigungsgrund im Schreiben hinreichend dargelegt wird. Eine psychische Erkrankung des Mieters begründet für sich genommen keine Härte - der Mieter muss durch ein ausführliches fachärztliches Attest konkret darlegen, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug hätte.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Erforderlich ist ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswille, der objektiv erkennbar ist.

Ob der geltend gemachte Bedarf besteht, beurteilt das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Überzeugungsbildung setzt keine absolute Gewissheit voraus, sondern einen für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, 07.04.2021 - Az: VIII ZR 49/19; BGH, 16.04.2013 - Az: VI ZR 44/12).

Im entschiedenen Fall wurde der Bedarf für den Sohn der Vermieter bejaht, der in der Wohnung das Umgangsrecht mit seiner minderjährigen Tochter ausüben und mit seiner Lebensgefährtin und dem gemeinsamen Kind wohnen wollte. Einzelne Ungereimtheiten in der Aussage, etwa zum Namen des Freundes, bei dem der Sohn derzeit wohnt, waren für die Begründung des Eigenbedarfs nicht erheblich und stellten die Glaubwürdigkeit nicht in Frage.

Wann fehlt es an einem ernsthaften Überlassungswillen?

Am ernsthaften Überlassungswillen kann es fehlen, wenn der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorschiebt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Liegen hierfür Indizien vor, ist ein ernsthafter Wille zwar nicht ausgeschlossen, an die Überzeugungsbildung des Gerichts sind dann aber besonders strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Blank/Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573 BGB Rn. 80).

Dass frühere Eigenbedarfskündigungen aus anderen Gründen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, begründet für sich genommen keine Indizwirkung für einen nur vorgeschobenen Bedarf. Auch eine spätere Auseinandersetzung über Betriebskostenabrechnungen spricht nicht gegen den Überlassungswillen, wenn die erste Beanstandung erst mehr als fünf Monate nach der Kündigung erfolgte.

Welche Anforderungen gelten an das Kündigungsschreiben?

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Bei einer Eigenbedarfskündigung sind die Personen, für die der Wohnraum benötigt wird, sowie der konkrete Sachverhalt darzulegen, aus dem sich deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ergibt (vgl. BGH, 15.03.2017 - Az: VIII ZR 270/15; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 573 Rn. 135). Erforderlich ist die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses, nicht aber zwingend die namentliche Nennung der Person. Es genügt, dass der Mieter die Person identifizieren und dem privilegierten Familienkreis zuordnen kann (vgl. BGH, 30.04.2014 - Az: VIII ZR 284/13).

Wird die begünstigte Person im Schreiben sogar namentlich genannt und werden deren Familien- und Wohnsituation beschrieben, ist diesen Anforderungen genügt. Gibt der Bedarfsberechtigte erst in der Beweisaufnahme weitere Beweggründe an, etwa den Wunsch, mit Lebensgefährtin und Kind einzuziehen, macht dies die Kündigung nicht formell unwirksam, wenn die im Schreiben genannten Gründe für sich genommen bereits ausreichen.

Welche Rechtsstellung hat ein Erwerber in der Zwangsversteigerung?

Wer eine vermietete Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, tritt nach § 57 ZVG i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis ein. Er ist damit aktivlegitimiert und kann das Mietverhältnis unter den gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere wegen Eigenbedarfs, kündigen. Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch belegt dabei den Erwerb.

Gelten mietvertragliche Kündigungsbeschränkungen gegenüber dem Erwerber fort?

Enthält der Mietvertrag mit einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen Klauseln, wonach nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden darf, gelten diese gegenüber einem nicht gemeinnützig tätigen Erwerber nicht in gleichem Maße fort. Klauseln, die das Wohnungsunternehmen gerade im Hinblick auf seine Gemeinnützigkeit über das gesetzliche Leitbild hinaus verpflichten, würden andernfalls das verfassungsrechtlich garantierte Eigentumsrecht des Erwerbers unangemessen beeinträchtigen. Hinzu kommt, dass eine Klausel, die dem Wortlaut nach nur das „Wohnungsunternehmen“ bindet, private Vermieter von vornherein nicht erfasst.

Wann kann der Mieter der Kündigung wegen einer Härte widersprechen?

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Für die Annahme einer Härte muss ein Übergewicht der Belange des Mieters festzustellen sein; die Interessenabwägung muss also zu einem klaren Ergebnis führen (vgl. BGH, 22.05.2019 - Az: VIII ZR 180/18). Auf Vermieterseite ist dabei die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG zu berücksichtigen.

Als Härtegründe kommen alle durch die Vertragsbeendigung entstehenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art in Betracht. Sie müssen nicht mit absoluter Sicherheit feststehen (vgl. LG Berlin, 07.05.2015 - Az: 67 S 117/14; Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 574 BGB Rn. 20).

Beruft sich der Mieter auf eine jahrzehntelange Mietdauer und eine tiefe Verwurzelung im Wohnumfeld, muss er dies substantiiert darlegen. Ob eine Verwurzelung besteht, die einen erzwungenen Wohnungswechsel unzumutbar macht, hängt von der individuellen Lebensführung ab, etwa von sozialen Kontakten in der Nachbarschaft, der Erledigung täglicher Einkäufe in der Umgebung, der Teilnahme an kulturellen Veranstaltungen und der Inanspruchnahme von Dienstleistungen im Wohnumfeld (vgl. BGH, 03.02.2021 - Az: VIII ZR 68/19). Fehlt solcher Vortrag, genügt der bloße Verweis auf die Mietdauer nicht.

Eine Krankheit kann der Räumung auf zwei Wegen entgegenstehen: Der Mieter kann krankheitsbedingt nicht in der Lage sein, Ersatzwohnraum zu finden, oder sein Gesundheitszustand bzw. seine Lebenssituation würde sich durch den Umzug erheblich verschlechtern (vgl. Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 574 BGB Rn. 47; Hannappel, in: BeckOK BGB, 61. Ed., Stand: 01.02.2022, § 574 Rn. 17). Seiner Darlegungs- und Substantiierungslast genügt der Mieter, wenn er die Unzumutbarkeit des Umzugs wegen einer schweren Erkrankung unter Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests geltend macht (vgl. BGH, 28.04.2021 - Az: VIII ZR 6/19; Siegmund, in: BeckOK Mietrecht, 27. Ed., Stand: 01.02.2022, § 574 Rn. 21a).

Vorliegend wurde eine depressive Störung mit Krankheitswert geltend gemacht. Das vorgelegte fachärztliche Attest bestätigte lediglich, dass ein Wohnungswechsel eine zusätzliche Belastung darstelle, die zu einer gesundheitlichen Verschlechterung führen würde. Das reichte nicht aus, weil nicht dargelegt war, welche konkreten gesundheitlichen Folgen bei einem Umzug zu erwarten wären. Damit war nicht in einer die Interessen des Vermieters klar übersteigenden Weise dargetan, dass die Beschwerden einem Umzug entgegenstehen.

Ein Befundbericht einer Diplom-Psychologin, wonach sich die Depression bei drohendem Wohnungsverlust verstärke und der Verlust der Wohnung eine unzumutbare Belastung darstelle, kann angesichts der hohen Substantiierungsanforderungen nicht einem fachärztlichen Attest gleichgestellt werden. Ist die krankheitsbedingte Härte nicht in einer der Darlegungslast genügenden Weise vorgetragen, besteht kein Anlass, dem Beweisangebot auf Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens nachzugehen.

Welche Kündigungsfrist gilt?

Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB neun Monate. Maßgeblich ist, dass die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugeht, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Fehlt entgegenstehender Vortrag des Mieters zum Zugang, ist von einem rechtzeitigen Zugang auszugehen.

Kann eine Räumungsfrist gewährt werden?

Auf Antrag kann das Gericht dem Mieter nach § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO eine Räumungsfrist gewähren. Die Entscheidung steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts und erfordert eine Abwägung der Parteiinteressen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. Götz, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9). Auf Vermieterseite steht das Interesse an zügiger Erlangung der Wohnung zur Realisierung des Eigenbedarfs, auf Mieterseite der Zweck der Räumungsfrist, den Schuldner vor Obdachlosigkeit zu bewahren. Im entschiedenen Fall wurde eine Räumungsfrist von fünf Monaten als angemessen angesehen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.