Dachboden ist nicht Bestandteil des Mietvertrags - jahrzehntelange Duldung schützt nicht vor Rückforderung

Eine mündliche Nebenabrede über die Nutzung eines Dachbodens, die nicht in den schriftlichen Wohnraummietvertrag aufgenommen wurde, kann als eigenständiger Leihvertrag zu qualifizieren sein. Ein solcher Leihvertrag kann vom Verleiher jederzeit zurückgefordert werden, wenn keine bestimmte Dauer vereinbart wurde; eine langjährige unbeanstandete Nutzung begründet keine dauerhafte Rechtsposition des Nutzers.

Abgrenzung zwischen Mietvertrag und Leihvertrag

Wird einem Wohnraummieter neben der eigentlichen Mietwohnung mündlich die Nutzung einer weiteren Fläche gestattet, etwa eines Dachbodens, stellt sich regelmäßig die Frage, ob diese Vereinbarung als Ergänzung des bestehenden Mietvertrags oder als eigenständiger, unentgeltlicher Leihvertrag gemäß § 598 BGB zu qualifizieren ist. Von dieser Einordnung hängt maßgeblich ab, welchen Bestandsschutz die Nutzung genießt und unter welchen Voraussetzungen sie beendet werden kann.

Ob die Vertragsparteien bei mehreren ins Auge gefassten Regelungsgegenständen ein einheitliches Vertragsverhältnis begründen oder selbstständige Verträge abschließen, unterliegt ihrer vertragsfreiheitsbedingten Entscheidung und richtet sich nach dem tatsächlichen Willen bei Vertragsschluss. Es handelt sich hierbei um eine konkrete Tatsachenfeststellung im Einzelfall (vgl. Zehelein, NZM 2024, 311). Zur Abgrenzung ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung sowie den erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien kann berücksichtigt werden; dieses beeinflusst zwar nicht mehr den objektiven Vertragsinhalt, kann aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnisses der Parteien von Bedeutung sein (vgl. BGH, 20.09.2017 - Az: VIII ZR 279/16).

Wann liegt ein Rechtsbindungswille vor?

Ob eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung (Mietvertrag, § 535 BGB), eine unentgeltliche Gestattung (Leihe, § 598 BGB), eine sonstige schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung (§ 241 BGB) oder ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis ohne Rechtsbindungswillen vorliegt, ist grundsätzlich der tatrichterlichen Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB vorbehalten. Ob eine Erklärung oder ein Verhalten als rechtsverbindliche Willenserklärung zu werten ist, beurteilt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben (vgl. BGH, 20.09.2017 - Az: VIII ZR 279/16). Die Abgrenzung zwischen Rechtsbindungswillen und außerrechtlicher Gefälligkeit erfolgt anhand objektiver Kriterien, wobei insbesondere die wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung der Angelegenheit heranzuziehen ist (vgl. BGH, 20.09.2017 - Az: VIII ZR 279/16).

Vorliegend war zu berücksichtigen, dass die Nutzung des Dachbodens ein zuvor gesondert angemietetes Möbellager ersetzte und damit eine wirtschaftliche Bedeutung für die Nutzerin hatte; zudem war keine zeitliche Befristung der Nutzung vereinbart worden. Diese Umstände sprachen für einen Rechtsbindungswillen beider Parteien und gegen ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis.

Besteht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit von Nebenabreden?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Diese Vermutung kann nur durch besondere Umstände widerlegt werden, die den Willen der Beteiligten zu einer rechtlichen Einheit beider Mietverhältnisse belegen. Für einen Keller gilt im Grundsatz nichts anderes (vgl. BGH, 05.07.2023 - Az: VIII ZR 94/21). Diese Erwägungen sind auf einen Dachboden übertragbar, sodass grundsätzlich zwei getrennte Rechtsverhältnisse über die Wohnung einerseits und den Dachboden andererseits begründet werden können.

Für die Annahme eines eigenständigen Vertrags sprechen dabei insbesondere folgende Indizien: eine zeitlich nach dem Mietvertragsschluss liegende gesonderte mündliche Abrede, eine getrennte Schlüsselübergabe, das Fehlen einer Mieterhöhung trotz wirtschaftlichen Werts der zusätzlichen Nutzung sowie eine im ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel für Änderungen und Ergänzungen. Eine unentgeltliche Gestattung zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen ist ohne konkrete Regelung im Mietvertrag als Leihe zu qualifizieren (vgl. OLG Celle, 28.05.2008 - Az: 4 W 33/08). Grundsätzlich bedürfen zudem Abänderungen eines formbedürftigen und formgerecht abgeschlossenen Vertrags ebenfalls der vorgeschriebenen Form, unabhängig davon, ob sich die Änderung auf einen wesentlichen Vertragspunkt oder eine Nebenabrede bezieht, da es beim Mietvertrag keine unwesentlichen Nebenabreden gibt (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, BGB § 550 Rn. 41).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.