Nutzungsentschädigung nach Mietende: Wann eine „Nutzungsvereinbarung“ als Mietvertrag gilt

Eine entgeltliche „Nutzungsvereinbarung“ ist als Mietverhältnis im Sinne des § 546a BGB zu qualifizieren, wenn sie sämtliche essentialia negotii („wesentliche Geschäftseigenschaften“) eines Mietvertrags - insbesondere eine konkrete Gebrauchsüberlassungspflicht gegen Entgelt - enthält, auch wenn sie befristet ist und zusätzliche Verhandlungspflichten über eine Anschlussnutzung vorsieht.

Der Rückerlangungswille des Vermieters nach Kündigung entfällt nicht bereits deshalb, weil die Parteien im Anschluss über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandeln. Zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht auf ein im Vorprozess eingeholtes Sachverständigengutachten zurückgreifen, sofern dieses eine tragfähige und nachvollziehbare Grundlage bietet.

Wann ist eine „Nutzungsvereinbarung“ als Mietverhältnis zu qualifizieren?

Für die Anwendbarkeit des § 546a Abs. 1 BGB ist entscheidend, dass dem geltend gemachten Anspruch ein vorangegangenes Mietverhältnis zugrunde liegt. Wird zwischen den Parteien eine als „Nutzungsvereinbarung“ bezeichnete Abrede getroffen, ist maßgeblich, ob diese sämtliche essentialia negotii eines Mietvertrags enthält - insbesondere die Verpflichtung zur entgeltlichen Überlassung einer konkreten Sache zum Gebrauch. Enthält eine solche Vereinbarung neben einer bloßen Konkretisierung eines Zahlungsanspruchs auch eine ausdrückliche Pflicht zur Nutzungsüberlassung, ist sie nicht lediglich als Regelung eines Bereicherungsausgleichs, sondern als eigenständiger Mietvertrag zu werten. Eine Vereinbarung, die alle wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrags aufweist, kann rechtsdogmatisch nicht auf die bloße Konkretisierung eines gesetzlichen Auffangschuldverhältnisses reduziert werden, da dieses gerade das Fehlen einer vertraglichen Regelung voraussetzt.

Von einem bloßen Vorvertrag ist eine solche Vereinbarung abzugrenzen. Ein Vorvertrag im Mietrecht verpflichtet die Parteien lediglich zum künftigen Abschluss eines Mietvertrags, nicht aber bereits zur unmittelbaren, wenn auch befristeten, Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Verpflichten sich die Parteien bereits zur konkreten Nutzungsüberlassung, liegt kein Vorvertrag, sondern ein Mietvertrag für den geregelten Zeitraum vor.

Der Charakter als befristetes Mietverhältnis wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Parteien zusätzlich eine Verhandlungspflicht über eine Weiternutzung oder ein etwaiges Auszugsszenario vereinbaren und sich die entsprechenden Verhandlungen im Anschluss über einen längeren Zeitraum hinziehen oder letztlich scheitern. Solche nach Vertragsschluss eintretenden Entwicklungen sind für die rechtliche Einordnung der ursprünglichen Vereinbarung unbeachtlich, wenn sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht absehbar waren. Für die Einordnung als befristetes Mietverhältnis kann zudem sprechen, dass die Parteien eine an den Bestand eines Mietverhältnisses anknüpfende gesetzliche Regelung - wie § 545 BGB - ausdrücklich ausschließen, ohne einen entsprechenden Ausschluss auch für § 546a BGB vorzunehmen.

Schließt eine Verhandlung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Rückerlangungswillen aus?

Eine Vorenthaltung der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen grundsätzlichen Rückerlangungswillen zum Ausdruck bringt, etwa durch den Ausspruch einer Kündigung. Dieser Rückerlangungswille entfällt nicht bereits dadurch, dass die Parteien im Anschluss an die Kündigung Verhandlungen über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses führen (vgl. BGH, 08.10.2008 - Az: XII ZR 66/06). Der grundsätzliche Wille zur Rückerlangung der Mietsache und die Bereitschaft zu Verhandlungen über eine etwaige Anschlussnutzung schließen sich demnach nicht gegenseitig aus.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.