Wohnraummiete: Fortsetzung der Nutzung und Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Überlässt der Vermieter dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wiederholt Nutzungsvereinbarungsentwürfe mit gleichbleibender Nutzungsentschädigung und beanstandet er weder die fehlende Unterzeichnung noch die Nichterfüllung vereinbarter Bedingungen, fehlt es an einem Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann in diesem Fall keine über die ursprünglich vereinbarte Nutzungsentschädigung hinausgehende Zahlung verlangen, da sein Verhalten aus Sicht des Mieters als Einverständnis mit der Weiternutzung zu unveränderten Bedingungen zu werten ist.

Vorenthaltung der Mietsache als Voraussetzung des § 546a BGB

Ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthält. Ein Vorenthalten liegt nicht vor, wenn die Weiternutzung durch den Mieter dem Willen des Vermieters nicht widerspricht. Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB entsteht zwar grundsätzlich mit Beendigung der Mietzeit, ohne dass es einer gesonderten Aufforderung durch den Vermieter bedarf. Haben die Vertragsparteien zudem die Anwendung des § 545 BGB - die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses bei Fortsetzung des Gebrauchs - vertraglich ausgeschlossen, bedarf es auch keines ausdrücklichen Widerspruchs des Vermieters gegen die Fortsetzung der Nutzung.

Wie wird der fehlende Rückerlangungswille festgestellt?

Der fehlende Rückerlangungswille des Vermieters setzt weder einen ausdrücklichen Verzicht auf die Rückgabe noch das Zustandekommen einer gesonderten Nutzungsvereinbarung voraus. Maßgeblich ist vielmehr eine Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls. Übersendet der Vermieter dem Mieter wiederholt Entwürfe für Nutzungsvereinbarungen, die jeweils eine Verlängerung der Nutzungsdauer bei gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung vorsehen, gibt er dadurch zu erkennen, dass er mit der Fortsetzung der Nutzung einverstanden ist. Beanstandet der Vermieter dabei weder die unterbliebene Unterzeichnung der vorangegangenen Vereinbarung durch den Mieter noch die Nichterfüllung einer darin vorgesehenen Bedingung, und ändert er auch bei einer Rückgabeaufforderung die Konditionen der Nutzungsentschädigung nicht, kann der Mieter dieses Verhalten als Einverständnis mit der Weiternutzung zu den bisherigen Bedingungen verstehen.

Vorliegend hatte die Vermieterin der Mieterin über mehrere Verlängerungszeiträume hinweg entsprechende Vertragsentwürfe zu unveränderten Konditionen übersandt, ohne die ausbleibende Unterzeichnung oder Bedingungserfüllung zum Anlass für eine Beanstandung zu nehmen. Erst mit einer E-Mail kurz vor dem tatsächlichen Auszug forderte die Vermieterin unter Fristsetzung zur Unterzeichnung und Zahlung auf, ohne dabei die Höhe der Nutzungsentschädigung zu erhöhen. Die tatsächliche Rückgabe erfolgte anschließend einvernehmlich. Dieses Verhalten konnte von der Mieterin dahingehend verstanden werden, dass die Vermieterin mit der Weiternutzung bis zum Rückgabetermin gegen Zahlung der bisherigen Nutzungsentschädigung einverstanden war, auch ohne Einigung über die übrigen Vertragspunkte.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.