Keine Schlüsselrückgabe, keine Vertragsbeendigung: Miete läuft weiter

Die vollständige Rückgabe der Mietsache umfasst auch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel; unterbleibt dies, kann der Vermieter für eine Übergangszeit Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete verlangen, wenn er die Räume deshalb nicht weitervermieten kann. Dieser Anspruch ist jedoch zeitlich begrenzt, da der Vermieter zur Schadensminderung verpflichtet ist, nach angemessener Zeit das Schloss auszutauschen.

Rückgabepflicht und Schlüssel als Teil der Mietsache

Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung eines Mietverhältnisses beschränkt sich nicht auf das Verlassen und Räumen der Mieträume selbst. Zur vollständigen Erfüllung der Rückgabepflicht gehört auch die Übergabe sämtlicher zur Mietsache gehörender Schlüssel an den Vermieter. Solange der Mieter die Schlüssel nicht zurückgibt, ist die Rückgabe der Mietsache nicht vollständig erfolgt, selbst wenn die Räume tatsächlich geräumt und verlassen wurden.

Welche Folgen hat die unterbliebene Schlüsselrückgabe?

Kann der Vermieter die Wohnung infolge der ausstehenden Schlüsselrückgabe nicht weitervermieten, entsteht ihm hierdurch ein Schaden in Form entgangener Mieteinnahmen. Für diesen Zeitraum schuldet der Mieter dem Vermieter die Fortzahlung der bisherigen Miete als Entschädigung. Auf ein tatsächliches Verlassen der Mieträume durch den Mieter kommt es insoweit nicht an, sofern die fehlende Schlüsselrückgabe für den Vermieter ein Hindernis für die Weitervermietung darstellt.

Vorliegend betraf dies einen Unternehmer, dessen Arbeitskolonne die als Unterkunft genutzten Räume zwar bereits zum Vertragsende verlassen hatte, die Schlüssel jedoch nicht zurückgegeben wurden. Das Landgericht Nürnberg-Fürth verurteilte den Unternehmer als zweite und letzte Instanz zur Fortzahlung des Mietzinses über das vereinbarte Vertragsende hinaus.

Wo liegt die zeitliche Grenze des Entschädigungsanspruchs?

Der Entschädigungsanspruch des Vermieters besteht nicht unbegrenzt fort. Den Vermieter trifft eine Obliegenheit zur Schadensminderung. Dieser Obliegenheit entsprechend hat der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Zeit die Türschlösser auszutauschen, um die Wohnung anderweitig vermieten zu können. Die hierfür anfallenden Kosten kann der Vermieter dem Mieter, der die Schlüsselrückgabe versäumt hat, in Rechnung stellen.

Wie wurde die angemessene Frist im konkreten Fall bemessen?

Die Frage, wann der Zeitpunkt für einen Schlossaustausch als angemessene Maßnahme zur Schadensminderung erreicht ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im entschiedenen Fall sah das Gericht diesen Zeitpunkt spätestens nach drei Monaten als gegeben an. Der Vermieterin wurden daher nur drei weitere Monatsmieten als Entschädigung zugesprochen, obwohl elf Monatsmieten geltend gemacht worden waren.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.