Bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert mehr als die Zustimmung des Verwalters

Das in einer Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmungserfordernis des Verwalters zu baulichen Veränderungen ersetzt nicht die erforderliche Zustimmung aller von der Veränderung nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung zweier Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung. Zum einen ging es um die Vergabe von Sanierungsarbeiten an Firstabdeckung und Schornsteinköpfen eines Gebäudes, zum anderen um die Zustimmung zur Versetzung einer Satellitenschüssel von einer Giebelwand auf ein Hausdach im Rahmen von Umbaumaßnahmen. Beide Maßnahmen betrafen das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Welche Anforderungen gelten für die Vergabe von Instandsetzungsarbeiten?

Bei der Vergabe von Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten müssen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet werden. Hierzu gehört regelmäßig, dass vor der Beschlussfassung mindestens drei schriftliche Vergleichsangebote eingeholt werden, damit die Wohnungseigentümer eine sachgerechte Entscheidungsgrundlage haben. Von diesem Erfordernis kann nur ausnahmsweise abgesehen werden, etwa bei besonderer Eilbedürftigkeit oder bei einem geringfügigen Auftragsvolumen.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall lag der Beschlussfassung lediglich ein einziges schriftliches Angebot zugrunde. Ein Ausnahmetatbestand war nicht gegeben: Das Auftragsvolumen von über 3.500,00 Euro war bei einem wirtschaftlichen Gesamtvolumen der Gemeinschaft von rund 16.000,00 Euro nicht als geringfügig einzustufen. Eine Eilbedürftigkeit, die die Einholung weiterer Angebote entbehrlich gemacht hätte, lag ebenfalls nicht vor, da zwischen dem Bekanntwerden der Sanierungsbedürftigkeit und der Beschlussfassung mehrere Monate vergangen waren. Auch ein günstigerer Stundensatz des beauftragten Unternehmens rechtfertigt für sich genommen keinen Verzicht auf weitere Angebote, da hierbei auch Anfahrtskosten und Materialpreise zu berücksichtigen sind. Ein unter Verstoß gegen diese Grundsätze gefasster Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.