Mieter haftet nicht automatisch für jeden Schaden bei Rückgabe der Wohnung

Eine Vermieterin, die nach Mietende Schadensersatz für beschädigte Einrichtungsgegenstände verlangt, muss darlegen und beweisen, dass die Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch des Mieters entstanden sind - der bloße Vergleich des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug genügt hierfür nicht.

Kein Schadensersatzanspruch ohne Nachweis vertragswidrigen Gebrauchs

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter aus §§ 280 ff. BGB setzt voraus, dass der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat. Im Rahmen eines Mietverhältnisses wird die Haftung des Mieters für Schäden an der Mietsache durch § 538 BGB begrenzt: Danach hat der Mieter nur solche Veränderungen oder Verschlechterungen zu vertreten, die auf einem vertragswidrigen Gebrauch beruhen. Verschlechterungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, hat der Mieter dagegen nicht zu ersetzen.

Wer trägt die Darlegungs- und Beweislast?

Behauptet der Vermieter, eine Verschlechterung der Mietsache sei auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen, trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Bestreitet der Mieter die Verursachung des Schadens, genügt es nicht, lediglich vorzutragen, dass eine bestimmte Beeinträchtigung bei Beginn des Mietverhältnisses noch nicht, bei dessen Beendigung jedoch vorhanden gewesen sei. Aus einer solchen zeitlichen Abfolge allein lässt sich nicht zwingend ableiten, dass die Ursache der Verschlechterung im Verantwortungsbereich des Mieters liegt. Vielmehr muss der Vermieter im Einzelnen darlegen und unter Beweis stellen, dass Ursachen außerhalb des Pflichtenkreises des Mieters als Schadensursache ausgeschlossen werden können.

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien um eine gelöste Fensteranlage sowie beschädigte Fenstergriffe, zu deren Entstehungsursache die Vermieterin keinen hinreichend konkreten Vortrag gehalten hatte.

Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit einer Reparaturrechnung

Selbst wenn zugunsten des Vermieters unterstellt wird, dass eine Haftung des Mieters dem Grunde nach besteht, ist der Ersatzanspruch der Höhe nach auf die tatsächlich angemessenen und erforderlichen Kosten der Schadensbeseitigung begrenzt. Bestreitet der Mieter die Angemessenheit einzelner Rechnungspositionen, etwa der abgerechneten Lohn- und Fahrtkosten, muss sich aus der vorgelegten Rechnung oder dem ergänzenden Vortrag des Vermieters nachvollziehen lassen, wie sich diese Kosten im Einzelnen zusammensetzen und welcher Zeitaufwand ihnen zugrunde liegt. Fehlt es an einer solchen Aufschlüsselung, kann das Gericht die Angemessenheit der Kosten nicht überprüfen; die entsprechenden Positionen sind dann von der Schadenssumme abzuziehen.

Grenzen der Beweisaufnahme: Kein Zeugenbeweis zur Ausforschung

Ein angebotener Zeugenbeweis darf vom Gericht nicht erhoben werden, wenn die Vernehmung des Zeugen einer prozessual unzulässigen Ausforschung gleichkäme. Dies ist der Fall, wenn die entscheidungserheblichen Tatsachen - etwa zum genauen Umfang einzelner ausgeführter Arbeiten - dem Zeugen im Rahmen der Vernehmung erst entlockt werden müssten, weil die beweisbelastete Partei hierzu selbst keinen greifbaren Sachvortrag gehalten hat. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, im Wege der Zeugenvernehmung anstelle der darlegungsbelasteten Partei die ihr günstigen Tatsachen erst zu ermitteln.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.