Gewerberaummiete: Vermieter muss genehmigungsfähigen Zustand schaffen

Der Vermieter von Gewerberäumen schuldet mangels abweichender vertraglicher Regelung die Überlassung der Mietsache in einem Zustand, der die für den vereinbarten Betriebszweck erforderliche behördliche Genehmigung ermöglicht; die hierfür notwendigen Baumaßnahmen hat er auf eigene Kosten zu veranlassen. Kann die Genehmigung deshalb nicht erteilt werden, liegt ein zur Minderung berechtigender Sachmangel vor, sobald die Nutzung untersagt wird oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.

Umbaupflicht des Vermieters bei genehmigungsbedürftiger Nutzung

Wird eine Gewerbefläche zu einem bestimmten Betriebszweck vermietet, muss sich die Mietsache in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebs in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt. Hierzu gehört, dass das Mietobjekt die öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt, die für die Erteilung der notwendigen Betriebserlaubnis Voraussetzung sind. Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mangels abweichender Vereinbarung die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat die hierzu erforderlichen Baumaßnahmen auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. BGH, 24.10.2007 - Az: XII ZR 24/06; KG, 23.05.2016 - Az: 8 U 10/15). Diese Pflicht besteht unabhängig von der physischen Beschaffenheit der Räume und erstreckt sich auch auf tatsächliche und rechtliche Umstände, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen können.

Wie sind vertragliche Umbauklauseln auszulegen?

Enthält der Mietvertrag eine allgemeine Umbauverpflichtung des Vermieters, ist bei deren Auslegung zunächst vom Wortlaut auszugehen (vgl. BGH, 10.12.1992 - Az: I ZR 186/90; BGH, 14.02.2007 - Az: IV ZR 150/05; ähnlich auch Grüneberg/Ellenberger, BGB, 82. Auflage, § 133 BGB, Rn. 14). Eine im Vertrag zusätzlich enthaltene, enumerative Auflistung einzelner Umbaumaßnahmen führt nicht ohne Weiteres dazu, dass die allgemeine Umbauverpflichtung des Vermieters auf die dort genannten Arbeiten begrenzt wird. Maßgeblich ist, ob sich eine solche Begrenzung mit hinreichender Deutlichkeit aus dem Wortlaut und dem Gesamtzusammenhang der vertraglichen Regelungen ergibt. Verpflichtet sich der Mieter im Gegenzug lediglich zur Einholung erforderlicher Genehmigungen, nicht jedoch zur Ausführung von Umbau- oder Ausbauleistungen, spricht dies gegen eine Beschränkung der Vermieterpflichten auf einzeln aufgeführte Maßnahmen.

Vorliegend betraf dies die Frage, ob der Vermieter über die im Mietvertrag ausdrücklich genannten Arbeiten hinaus auch für die Herstellung eines den behördlichen Anforderungen genügenden zweiten Fluchtwegs verantwortlich war. Da der Vermieter sich vertraglich verpflichtet hatte, nach Erteilung der Baugenehmigung einen Durchbruch herzustellen, durch den ein zweiter Fluchtweg entsteht, wurde diese Verpflichtung dahin ausgelegt, dass auch die an den zweiten Fluchtweg anschließenden Treppen, die den behördlichen Sicherheitsanforderungen genügen mussten, in den Verantwortungsbereich des Vermieters fielen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.