Abgrenzung zwischen Kündigung und Widerspruch gegen Vertragsverlängerung im Gewerbemietvertrag

Ein im Verlängerungsklausel eines Gewerbemietvertrags vorgesehener Widerspruch gegen die automatische Vertragsverlängerung ist auch dann wirksam, wenn er sprachlich als „Kündigung“ bezeichnet wird; entscheidend ist allein, dass der Vermieter unmissverständlich und unbedingt erklärt, das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen nicht fortsetzen zu wollen. Für die nach Vertragsende geschuldete Nutzungsentschädigung genügt zum Nachweis der ortsüblichen Marktmiete der Verweis auf mehrere zeitnah abgeschlossene Mietverträge über vergleichbare Räume im selben Objekt.

Wirksamkeit eines als „Kündigung“ bezeichneten Widerspruchs gegen die Vertragsverlängerung

Enthält ein Gewerbemietvertrag eine Klausel, wonach sich das Mietverhältnis automatisch um jeweils ein Jahr verlängert, sofern nicht eine Vertragspartei unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, kommt es für die Wirksamkeit des Widerspruchs nicht auf die verwendete Terminologie an. Die Bezeichnung der Erklärung als „Kündigung“ ist unschädlich, auch wenn es sich rechtlich nicht um eine Kündigung handelt, da für die Beurteilung einer empfangsbedürftigen Willenserklärung nicht die gewählte Bezeichnung, sondern deren erkennbarer Erklärungsinhalt maßgeblich ist (vgl. BGH, 10.10.1974 - Az: VII ZR 231/73; OLG Düsseldorf, 14.05.2002 - Az: 24 U 139/01).

Maßgeblich ist danach allein, ob aus der Erklärung mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, dass die fortsetzungswillige Partei das Vertragsverhältnis zu den bisherigen Konditionen nicht fortführen möchte. Wird in einem Schreiben mitgeteilt, dass eine Fortsetzung nur zu geänderten Konditionen - etwa einer erhöhten Kaltmiete nebst Staffelmietvereinbarung - in Betracht komme und andernfalls das Mietverhältnis zum Ablauf der Vertragslaufzeit ende, liegt darin ein wirksamer Widerspruch gegen die automatische Verlängerung.

Muss der Widerspruch unbedingt erklärt werden?

Ein Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung darf grundsätzlich nicht unter einer Bedingung stehen. Wird jedoch bereits im Ausgangsschreiben eindeutig und ohne Einschränkung erklärt, das Vertragsverhältnis nicht zu den bestehenden Konditionen fortsetzen zu wollen, und werden anschließend lediglich Verhandlungen über geänderte Konditionen geführt, steht dies der Wirksamkeit und Unbedingtheit des Widerspruchs nicht entgegen. Mit der Erklärung des Widerspruchs wird das in der Verlängerungsklausel liegende Angebot der Gegenseite auf Fortsetzung des Vertrages abgelehnt; ein während der Verhandlungen unterbreitetes Angebot auf geänderte Konditionen stellt rechtlich das Angebot zum Neuabschluss eines Mietvertrages dar, das mangels Annahme nicht zustande kommt. Eine Partei ist während laufender Vertragsverhandlungen nicht gehalten, den bereits erklärten Widerspruch und die daraus folgende Vertragsbeendigung zum Fristablauf erneut ausdrücklich zu wiederholen, wenn sich dies bereits aus der vorangegangenen Erklärung ergibt.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.