Anbau eines Wintergartens mit Vorsatzbalkon als unzulässige Umgestaltungsmaßnahme

Baumaßnahmen, die den Grundriss der Mietsache verändern und zu einer Vergrößerung der Wohnfläche führen, sind keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen, sondern stellen eine Umgestaltung des Mietgegenstandes dar. Der Anbau eines Wintergartens nebst Vorsatzbalkon ist daher nicht duldungspflichtig.

Wodurch unterscheidet sich Modernisierung von Umgestaltung?

Nach § 555b BGB ist der Mieter verpflichtet, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, sofern diese die in der Norm abschließend aufgezählten Voraussetzungen erfüllen. Hierzu zählen unter anderem Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB), sowie solche, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (§ 555b Nr. 7 BGB). Zentrale Frage ist regelmäßig, wo die Grenze zwischen einer duldungspflichtigen Modernisierung und einer nicht duldungspflichtigen Umgestaltung der Mietsache verläuft.

Modernisierungsmaßnahmen zeichnen sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands im Sinne des § 555a BGB hinausgehen, andererseits die Mietsache aber nicht so verändern, dass etwas Neues entsteht. Sinn und Zweck der Modernisierung ist es, einen vorhandenen Baubestand zu ertüchtigen, nicht jedoch, ihn grundlegend neu zu gestalten. Verfolgt der Vermieter mit einer Maßnahme das Ziel, etwas grundlegend Neues zu schaffen, ist er entweder auf eine Abstimmung mit dem Mieter angewiesen oder muss die Umsetzung auf einen Zeitpunkt nach Beendigung des Mietverhältnisses verschieben.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt keine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB vor, wenn eine Veränderung des Grundrisses so weitreichend ist, dass der Charakter der Mietsache dadurch grundlegend verändert würde (vgl. BGH, 21.11.2017 - Az: VIII ZR 28/17). Eine Vergrößerung der Wohnfläche ist danach nicht als Modernisierung, sondern als Veränderung des Vertragsgegenstandes selbst einzuordnen (vgl. LG Berlin, 08.10.2018 - Az: 64 S 37/18; AG Köln, 09.08.2013 - Az: 206 C 59/13).

Wann liegt eine Schaffung neuen Wohnraums vor?

§ 555b Nr. 7 BGB erfasst Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, der vorher als solcher nicht vorhanden war. Die Norm dient dem Zweck, zusätzlichen, dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehenden Wohnraum zu fördern. Wird durch eine Baumaßnahme lediglich vorhandener Wohnraum vergrößert oder ergänzt, ohne dass hierdurch eine eigenständig nutzbare, dem Wohnungsmarkt zugängliche Wohneinheit entsteht, liegt kein privilegierter Fall des § 555b Nr. 7 BGB vor (vgl. LG Berlin, 08.10.2018 - Az: 64 S 37/18).

Wie wurde im vorliegenden Fall entschieden?

Im vorliegenden Fall ging es um umfangreiche Bauarbeiten an einem bestehenden Balkon, namentlich die Demontage der vorhandenen Balkonbrüstungen, die Errichtung eines Wintergartens durch Einbau einer Glasfront aus Balkontüren und Fensterverglasungen sowie die Installation eines vorgelagerten Balkons mit einer Fläche von rund 7 Quadratmetern. Durch diese Maßnahmen sollte eine neue, vollständig geschlossene Fläche entstehen, wodurch sich die Gesamtwohnfläche erhöht und der Grundriss der Wohnung verändert hätte. Eine solche Veränderung stellt keine Modernisierung, sondern eine Umgestaltung des Mietgegenstandes dar, sodass eine Duldungspflicht der Mieterseite weder aus § 555b Nr. 4 BGB noch aus § 555b Nr. 7 BGB folgte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.