Kündigungsrecht bei Leerstand in gewerblichen Mietverträgen

Eine Klausel, nach der die Mietzeit eines Gewerberaummietvertrages erst mit der Übergabe der Mietsache beginnt, verstößt auch dann nicht gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB, wenn der Übergabetermin bei Vertragsschluss noch nicht feststeht; dies gilt insbesondere bei der Vermietung noch nicht errichteter Gebäude. Eine hiervon zu unterscheidende Klausel, die dem Vermieter das unbedingte Recht zur beliebigen Verschiebung des Übergabetermins einräumt, kann zwar unwirksam sein, berührt aber nicht zwingend die Wirksamkeit der eigentlichen Laufzeitregelung. Zudem trägt der kündigende Mieter, der sich auf ein vertragliches Sonderkündigungsrecht wegen Flächenleerstands beruft, die Darlegungs- und Beweislast für dessen tatsächliche Voraussetzungen.

Kündigung eines langfristigen Gewerberaummietvertrages wegen Flächenleerstands

Gegenstand der Entscheidung war die Wirksamkeit einer Kündigung eines auf zehn Jahre ab Übergabe befristeten Gewerberaummietvertrages über eine Fläche in einem Einkaufszentrum. Der Vertrag wurde zu einem Zeitpunkt geschlossen, als das Gebäude noch nicht errichtet war.

Vorliegend betraf dies ein Ladenlokal, dessen Übergabe erst rund fünf Jahre nach Vertragsschluss erfolgte. Die Kündigung wurde zum einen auf ein vertragliches Sonderkündigungsrecht wegen Leerstands, zum anderen hilfsweise auf eine ordentliche Kündigung mangels wirksamer Befristung gestützt.

Räumt ein Gewerberaummietvertrag dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht für den Fall ein, dass über einen bestimmten Zeitraum ein festgelegter Prozentsatz der Handelsflächen leer steht, trägt derjenige, der sich auf dieses Recht beruft, die Darlegungs- und Beweislast für dessen Voraussetzungen.

Erforderlich ist ein konkreter, nachvollziehbarer Sachvortrag zur Gesamtgröße der maßgeblichen Flächen sowie zur Größe der tatsächlich leerstehenden Flächen. Eine grobe Schätzung auf Grundlage nicht maßstabsgerechter oder für den Vertragsschluss nicht relevanter Pläne genügt diesen Anforderungen nicht.

Legt der Vermieter als sekundär darlegungsbelastete Partei nachvollziehbare Unterlagen zur Flächengröße vor, obliegt es dem Mieter, diesem Vortrag konkret entgegenzutreten; ein pauschales Bestreiten mit Nichtwissen reicht insoweit nicht aus, sofern dem Mieter die Überprüfung der Angaben - etwa durch Vermessung der eigenen Mietfläche - zumutbar ist.

Flächen, die nicht zu Handelszwecken, sondern etwa gastronomisch oder für ein Fitnessstudio genutzt werden, sind bei der Berechnung der Leerstandsquote nicht als Handelsflächen zu berücksichtigen, wenn der Vertrag den Begriff der Handelsflächen entsprechend eng definiert.

Wirksamkeit der Befristung bei unbestimmtem Übergabetermin

Die Wahrung der Schriftform gemäß § 550 Satz 1 BGB setzt voraus, dass sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit hinreichender Bestimmtheit aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Vertrag bestimmt, dass die Mietzeit mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ohne dass ein konkretes Kalenderdatum genannt wird. Der Übergabezeitpunkt lässt sich von den Vertragsparteien und einem etwaigen Grundstückserwerber regelmäßig durch Nachfrage unschwer feststellen. Für eine solche Vertragsgestaltung besteht bei der Vermietung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertiggestellten Räumen ein erhebliches praktisches Bedürfnis (vgl. BGH, 05.02.2014 - Az: XII ZR 65/13; BGH, 24.07.2013 - Az: XII ZR 104/12; BGH, 21.09.2005 - Az: XII ZR 66/03).

Abgrenzung: Unwirksame Nebenklauseln und Fortbestand der Laufzeitregelung

Eine Klausel, die dem Vermieter das unbedingte und zeitlich unbefristete Recht einräumt, den Übergabetermin nach eigenem Belieben zu verschieben, kann gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen, da sie keine Vereinbarung eines verbindlichen Übergabetermins innerhalb eines angemessenen Zeitraums enthält. Ebenso kann eine Klausel unwirksam sein, die sämtliche Ansprüche des Mieters - einschließlich Verzugsschadensersatz und Kündigungsrecht - für den Fall einer Verzögerung der Fertigstellung ausschließt, da hierin eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB liegen kann.

Die Unwirksamkeit derartiger Nebenklauseln führt jedoch nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit einer eigenständigen Laufzeitregelung, die lediglich an den objektiven Zeitpunkt der Übergabe anknüpft. Maßgeblich ist, ob sich die betroffenen Regelungen nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lassen (sogenannter Blue-Pencil-Test). Ist dies der Fall, bleibt die eigenständige, für sich genommen unbedenkliche Laufzeitregelung auch dann wirksam, wenn eine damit im Sachzusammenhang stehende Klausel zum Übergabezeitpunkt selbst unwirksam ist (vgl. BGH, 14.01.2015 - Az: XII ZR 176/13).

Rechtsfolge für die ordentliche Kündigung

Eine wirksam vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses schließt grundsätzlich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung während der Vertragslaufzeit aus. Erfolgt die tatsächliche Übergabe später als ursprünglich vorgesehen und wird hierdurch die Gesamtlaufzeit des Vertrages entsprechend verlängert, steht dies der Wirksamkeit der Befristung nicht entgegen, wenn der Mieter die verspätete Übergabe nicht beanstandet, keine Ansprüche wegen der Verzögerung geltend macht und den Vertrag in der Folgezeit unbeanstandet fortführt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.