Streit unter Mietern: Vermieter darf bei Hausfriedensstörung nicht willkürlich kündigen

Stören mehrere Mieter sich gegenseitig den Hausfrieden, darf der Vermieter nicht willkürlich nur einer Partei kündigen. Er muss zuvor niedrigschwellige Bemühungen unternehmen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln; unterlässt er dies, ist die außerordentliche Kündigung unwirksam.

Außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, § 569 Abs. 2 BGB. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die aus § 241 Abs. 2 BGB folgende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. BGH, 18.02.2015 - Az: VIII ZR 186/14).

Wie ist zu verfahren, wenn die Störungen von mehreren Mietern ausgehen?

Gehen die Störungen des Hausfriedens von mehreren Mietern aus, darf der Vermieter im Rahmen des § 569 Abs. 2 BGB nicht willkürlich einen einzelnen Mieter herausgreifen. Er ist nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB verpflichtet, die betroffenen Mieter nach Möglichkeit gleich zu behandeln. In erster Linie ist demjenigen Mieter zu kündigen, der die Hauptverantwortung für die Störung trägt (vgl. Emmerich in: Staudinger, BGB, § 569, Rn. 42).

Ist dem Vermieter aufgrund der Umstände des Einzelfalls bekannt, dass es innerhalb der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mietparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigen würden, und bedingen sich diese Störungen gegenseitig, so trifft den Vermieter bei der Auswahl des Kündigungsempfängers eine besondere Pflicht: Er muss nach seinen Möglichkeiten niedrigschwellige Bemühungen unternehmen, um den Initiator der Störungen zu ermitteln. Eine vollständige Aufklärung, welche Mietpartei hauptverantwortlich für die Störungen ist, wird dabei nicht verlangt; dies würde die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen überspannen. Zumutbar ist ihm jedoch, sämtliche an der Hausgemeinschaft beteiligten Parteien - einschließlich der störenden Mietparteien - zu den geschilderten Vorfällen anzuhören.

Lässt sich auf dieser Grundlage kein Hauptverantwortlicher ausmachen, kann die außerordentliche Kündigung gegenüber allen Störenden gerechtfertigt sein, insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Vermieters gegenüber den nicht störenden Mietern. Unterlässt der Vermieter hingegen jegliche Bemühungen zur Aufklärung der Verantwortlichkeit, führt dies zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung gemäß § 242 BGB.

Welche Rolle spielt verspätetes Vorbringen im Berufungsverfahren?

Wird ein bestrittener Tatsachenvortrag erstmals in der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz gehalten, ist dieser gemäß § 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuweisen, wenn seine Zulassung den Rechtsstreit verzögern würde, etwa weil hierüber Beweis zu erheben wäre, während der Rechtsstreit ansonsten bereits entscheidungsreif ist. Eine weitere Stellungnahmefrist gemäß § 139 Abs. 5 ZPO kommt nicht in Betracht, wenn der gerichtliche Hinweis den Parteien bereits mit ausreichendem zeitlichem Abstand vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung zugegangen ist und Gelegenheit zur Stellungnahme bestand.

Was war im vorliegenden Fall passiert?

Vorliegend betraf dies eine Konstellation, in der die Vermieterin sowohl von Hausfriedensstörungen des gekündigten Mieters als auch einer weiteren, oberhalb wohnenden Mieterin Kenntnis hatte und beide Mietverhältnisse unabhängig voneinander wegen Ruhestörungen kündigte. Da der gekündigte Mieter wiederholt Beschwerden gegen die andere Mieterin bei der Vermieterin vorgebracht hatte, ohne dass dieser Vortrag im Vorfeld der Kündigung aufgeklärt worden wäre, und die Vermieterin keine Bemühungen unternommen hatte, den Hauptverantwortlichen der wechselseitigen Störungen zu ermitteln, erwies sich die gegenüber dem Mieter ausgesprochene außerordentliche Kündigung als willkürlich und damit unwirksam. Der erstmals in der Berufungsverhandlung gehaltene, bestrittene Vortrag zu angeblichen Gegenbeschwerden der anderen Mieterin wurde als verspätet zurückgewiesen, da dessen Berücksichtigung eine Beweisaufnahme erforderlich gemacht und den Rechtsstreit verzögert hätte.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.