Mietpreisbremse: Auskunftspflicht-Verstoß gegenüber Vormieter wirkt nicht automatisch fort

Verletzt der Vermieter gegenüber dem Vormieter seine vorvertragliche Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB, führt dies nicht dazu, dass bei der Bestimmung der nach § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete ein Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB unberücksichtigt bleibt. Maßgeblich ist allein, ob der Ausnahmetatbestand der Sache nach vorliegt und die vereinbarte Vormiete danach zulässig war.

Bestimmung der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die bei Mietbeginn vereinbarte Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um bis zu zehn Prozent überschreiten. § 556e Abs. 1 BGB sieht hiervon eine Ausnahme vor: War die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete (Vormiete) höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf der Vermieter mit dem Nachmieter eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Voraussetzung ist, dass die Vormiete ihrerseits wirksam vereinbart worden war, also selbst den Vorgaben der §§ 556d ff. BGB entsprach - etwa weil sie sich auf einen Ausnahmetatbestand nach § 556e Abs. 2 BGB (Modernisierung) oder § 556f BGB stützen konnte.

Welche Rolle spielt die vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters?

Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB muss der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert über bestimmte Umstände informieren, wenn er sich zur Rechtfertigung einer die Vergleichsmiete übersteigenden Miete auf einen Ausnahmetatbestand berufen will - etwa auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Unterlässt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich gegenüber dem betroffenen Mieter gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB bis zur Nachholung der Auskunft - beziehungsweise bis zum Ablauf einer sich daran anschließenden Sperrfrist - nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen. Eine Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung selbst ordnet das Gesetz für diesen Fall jedoch nicht an; eine solche ist ausdrücklich nur in § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB für andere Konstellationen vorgesehen.

Wirkt sich eine Auskunftspflichtverletzung gegenüber dem Vormieter auf die Höhe der geschuldeten Vormiete aus?

Für die Bestimmung der im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete kommt es allein darauf an, ob ein Ausnahmetatbestand nach §§ 556e, 556f BGB der Sache nach vorliegt und die Höhe der vereinbarten Vormiete danach gerechtfertigt ist. Ob der Vermieter dem Vormieter gegenüber die erforderliche Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB erteilt hat, ist für diese Frage unerheblich.

Dies ergibt sich zunächst aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB: Die Formulierung, wonach die Vormiete die Miete ist, die der vorherige Mieter „zuletzt schuldete“, verlangt nach den Gesetzesmaterialien lediglich, dass die Vormiete wirksam vereinbart worden ist und in der nach §§ 556d ff. BGB zulässigen Höhe unter Bestandsschutz fällt. Eine zusätzliche Einschränkung dahingehend, dass die Vormiete auch gerichtlich durchsetzbar gewesen sein müsse, lässt sich hieraus nicht ableiten.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.