Kündigung wegen Wohnungsprostitution bedarf konkreter Nachweise!

Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens oder mutmaßlicher Wohnungsprostitution setzt voraus, dass die zugrunde liegenden Pflichtverletzungen nach Zeit, Ort und Art konkret dargelegt werden; pauschale Behauptungen über „ständig wechselnde“ Besucher oder unsubstantiierte Vorwürfe genügen weder den formellen Begründungsanforderungen noch der materiellen Darlegungslast. Auch die Zurechnung des Verhaltens von Besuchern des Mieters erfordert konkreten Vortrag zu deren Identität und Einverständnis des Mieters mit ihrem Aufenthalt.

Welche Anforderungen gelten an die Begründung einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens?

Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 3 BGB nur wirksam, wenn die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung im Kündigungsschreiben angegeben werden. Im Kündigungsschreiben nicht genannte Gründe dürfen nur dann nachträglich berücksichtigt werden, wenn sie erst nach Zugang der Kündigung entstanden sind. Zweck dieser Vorschrift ist es, dem Mieter frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihm zu ermöglichen, seine Verteidigung gezielt auf den benannten Kündigungsgrund auszurichten (vgl. BGH, 15.12.2010 - Az: VIII ZR 9/10; BGH, 28.04.2021 - Az: VIII ZR 6/19).

An den formellen Begründungszwang sind zwar nicht dieselben hohen Anforderungen zu stellen wie an die materielle Schlüssigkeit des Sachvortrags. Bei einer Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung muss der Vermieter das Verhalten des Mieters jedoch so genau beschreiben, dass Zeit, Ort und die näheren Umstände des Vorfalls erkennbar werden. Stützt sich die Kündigung auf eine Mehrzahl von Vertragsverletzungen, müssen die einzelnen Vorfälle jeweils so weit individualisiert werden, dass sie voneinander unterschieden und vom Mieter überprüft werden können. Wird beispielsweise eine Kündigung auf wiederholte Lärmbelästigung gestützt, reicht die bloße Behauptung „ständig ruhestörenden Lärm“ verursacht zu haben, nicht aus; vielmehr sind Art, Zeitpunkt und Dauer der einzelnen Störungen darzulegen oder zumindest ein abgrenzbarer Zeitraum samt Häufigkeit der Störungen zu benennen. Die weitere Substantiierung kann sodann im Prozess erfolgen.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall war die Kündigung daher nur insoweit formell wirksam begründet, als sie sich auf einen konkret datierten und in seinem Kerngehalt nachvollziehbaren Vorfall - eine Beschimpfung anlässlich eines bestimmten Gesprächs - bezog. Soweit pauschal von „mehrfachen Störungen des Hausfriedens“ und unbestimmten Beschimpfungen und Belästigungen von Mitmietern und Besuchern die Rede war, ohne dass einzelne Vorfälle nach Zeit, Person oder Art konkretisiert wurden, fehlte es bereits an einer formell ausreichenden Begründung.

Genügt der Verweis auf wechselnden Männerbesuch zur Begründung einer Kündigung wegen Wohnungsprostitution?

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Stützt der Vermieter die Kündigung auf das Betreiben eines Prostitutionsgewerbes in der Mietwohnung, muss der zugrunde liegende Sachvortrag so konkret sein, dass die Erheblichkeit der behaupteten Tatsachen beurteilt und dem Gegner eine sachgerechte Stellungnahme ermöglicht werden kann; dabei sind die Grenzen des der darlegungsbelasteten Partei Möglichen und Zumutbaren zu beachten (vgl. BGH, 08.02.2022 - Az: X ZR 97/20).

Die bloße Behauptung, der Mieter empfange „ständig wechselnde“ männliche Besucher oder bringe diese von einem bekannten Treffpunkt der Straßenprostitution mit, genügt diesen Anforderungen nicht. Es fehlt regelmäßig an Angaben dazu, welche Personen in welchem ungefähren Zeitraum auf welcher tatsächlichen Grundlage als Kunden identifiziert worden sein sollen. Ohne derartige Angaben ist weder eine gerichtliche Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO möglich, noch kann der Mieter sich gegen den Vorwurf wirksam verteidigen. Eine Nachbesserung des Vortrags auf entsprechenden Hinweis des Gerichts ist erforderlich; bleibt sie aus, kann der Rückschluss auf ein Prostitutionsgewerbe nicht gezogen werden. Allein die Ausübung des Geschlechtsverkehrs mit wechselnden Partnern in der Mietwohnung stellt für sich genommen keine mietvertragliche Pflichtverletzung dar, solange damit keine eigenständigen, das Gewicht einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung erreichenden Beeinträchtigungen - etwa durch Lärm - einhergehen.

Wann ist eine einmalige Beschimpfung des Vermieters als Kündigungsgrund ausreichend?

Eine schuldhafte Pflichtverletzung berechtigt nur dann zur ordentlichen Kündigung, wenn sie „nicht unerheblich“ ist. Die Erheblichkeit ist im Wege einer Interessenabwägung zu bestimmen, in die unter anderem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die Auswirkungen der Pflichtverletzung, eine etwaige Wiederholungsgefahr, der Verschuldensgrad sowie die persönlichen Verhältnisse des Mieters einzustellen sind. Auch ein einmaliger Verstoß kann ausreichen, sofern durch ihn das Vertrauensverhältnis der Parteien nachhaltig gestört wird. Beleidigungen des Vermieters stellen grundsätzlich eine Pflichtwidrigkeit dar, sind jedoch stets von zulässigen Meinungsäußerungen abzugrenzen; ein etwaiges vertragswidriges Verhalten des Vermieters, das den Pflichtverstoß des Mieters provoziert hat, ist in die Bewertung einzubeziehen (vgl. BGH, 04.06.2014 - Az: VIII ZR 289/13).

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein Sachvortrag schlüssig, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit der einschlägigen Rechtsnorm geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen; weitere Einzeltatsachen können dann nicht verlangt werden (vgl. BGH, 23.11.2023 - Az: V ZR 170/22). Die bloße Bewertung eines Verhaltens als Beschimpfung „in völlig überzogener Lautstärke“, mit „unangemessenem Tonfall“ oder „Begriffen aus der Vulgärsprache“ ersetzt jedoch nicht die Mitteilung des tatsächlichen Inhalts der Äußerungen. Ohne Kenntnis des zumindest ungefähren Wortlauts kann nicht beurteilt werden, ob eine nicht hinnehmbare Beleidigung vorliegt oder ob es sich um eine zwar anstößig empfundene, aber nicht auf die Person des Vermieters bezogene Wortwahl handelte, der es am erforderlichen mietvertraglichen Bezug fehlt. Fehlt zudem Vortrag dazu, dass durch einen einmaligen Vorfall das Vertragsverhältnis nachhaltig gestört wurde, kann die Kündigung hierauf nicht gestützt werden.

Wie wird das Verhalten von Besuchern des Mieters bei der außerordentlichen Kündigung berücksichtigt?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB setzt einen wichtigen Grund voraus, der nach umfassender Interessenabwägung der Parteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist als unzumutbar erscheinen lässt (vgl. BGH, 15.09.2010 - Az: XII ZR 188/08). Das Fehlverhalten Dritter kann dem Mieter dabei nur zugerechnet werden, wenn diese in seinen Pflichtenkreis einbezogen sind; als Erfüllungsgehilfen kommen insoweit auch Besucher in Betracht, die sich mit Einverständnis des Mieters in der Wohnung aufhalten. Im Einzelfall ist jedoch zu prüfen, ob der Dritte das Vertrauensverhältnis tatsächlich hinreichend gestört hat.

Stützt der Vermieter die außerordentliche Kündigung auf die Bedrohung eines Mitmieters durch einen angeblichen Besucher des Mieters, muss substantiiert dargelegt werden, dass es sich bei der handelnden Person tatsächlich um einen Besucher des Mieters handelte und dass dieser sich mit dessen Einverständnis im maßgeblichen Bereich aufgehalten hat. Fehlt es an einer zeitlichen Einordnung des Vorfalls und an einer Beschreibung der beteiligten Person, ist der Vortrag für den Mieter nicht einlassungsfähig und kann der Zurechnung gemäß § 278 BGB nicht zugrunde gelegt werden. Im Kündigungsschreiben nicht benannte Gründe können im Prozess grundsätzlich nicht nachgeschoben werden, wenn die Kündigung gesetzlich oder vertraglich der Schriftform unterliegt und einen Kündigungsgrund erfordert; zulässig bleibt insoweit lediglich die Konkretisierung eines bereits benannten Lebenssachverhalts durch zusätzliche Einzelheiten, nicht aber die Einführung eines neuen, im Kündigungsschreiben nicht angelegten Sachverhalts.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.