Ein Gewerberaummietvertrag unterliegt gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform. Die Schriftform ist nur dann gewahrt, wenn die Vertragsurkunde die wesentlichen Vertragsbestandteile wie Mietgegenstand, Mietzins, Vertragsdauer und Vertragsparteien enthält und von sämtlichen Vertragsparteien unterzeichnet ist. Wird ein Nachtrag zu einem Mietvertrag von mehreren Vertragsparteien nicht eindeutig und vollständig unterzeichnet, führt dies zu einem Formmangel.
Die Unterschriften müssen erkennbar machen, ob sie auch in Vertretung für nicht unterzeichnende Vertragsparteien geleistet wurden. Fehlt ein klarer Vertretungszusatz, ist nicht hinreichend bestimmbar, ob ein Vertragsschluss für alle Beteiligten erfolgt ist oder ob die Wirksamkeit erst von weiteren Unterschriften abhängen soll. Auch bei Ehegatten oder Gesellschaftern ist daher eine eindeutige Vertretungsregelung erforderlich. Nur wenn die Vertretung auf andere Weise eindeutig erkennbar ist, kann auf einen ausdrücklichen Zusatz verzichtet werden.
Ist ein Nachtrag zur Vertragsverlängerung oder Mieterhöhung formunwirksam, gilt das Mietverhältnis gemäß §§ 542 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar. Eine Heilung des Formmangels tritt auch bei weiteren, gleichfalls formwidrigen Nachträgen nicht ein. Eine konkludente Genehmigung durch Zahlung des erhöhten Mietzinses oder fortgesetzte Nutzung der Räume kann den Schriftformmangel nicht ersetzen.
Die Berufung auf den Formmangel verstößt nicht ohne Weiteres gegen § 242 BGB. Treuwidrig handelt eine Vertragspartei nur dann, wenn sie eine allein zu ihren Gunsten wirkende, formwidrige Abrede nachträglich zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Vertrag zu lösen. Liegt die Abrede aber auch im erheblichen Interesse der Gegenseite, scheidet ein treuwidriges Verhalten aus.
Eine Berufung auf den Formverstoß ist auch nicht treuwidrig, wenn sie nicht zur Existenzgefährdung des Mieters führt. An die Darlegung einer solchen Existenzbedrohung sind strenge Anforderungen zu stellen. Verluste oder wirtschaftliche Schwierigkeiten reichen hierfür nicht aus, solange keine negative Fortführungsprognose feststellbar ist. Auch der Vortrag, ein Standortwechsel sei wegen Herstellerauflagen unmöglich, genügt nicht, wenn die behaupteten Vorgaben nicht nachweisbar sind oder wenn kleinere, alternative Flächen grundsätzlich geeignet erscheinen.
Die Unterschriften müssen erkennbar machen, ob sie auch in Vertretung für nicht unterzeichnende Vertragsparteien geleistet wurden. Fehlt ein klarer Vertretungszusatz, ist nicht hinreichend bestimmbar, ob ein Vertragsschluss für alle Beteiligten erfolgt ist oder ob die Wirksamkeit erst von weiteren Unterschriften abhängen soll. Auch bei Ehegatten oder Gesellschaftern ist daher eine eindeutige Vertretungsregelung erforderlich. Nur wenn die Vertretung auf andere Weise eindeutig erkennbar ist, kann auf einen ausdrücklichen Zusatz verzichtet werden.
Ist ein Nachtrag zur Vertragsverlängerung oder Mieterhöhung formunwirksam, gilt das Mietverhältnis gemäß §§ 542 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar. Eine Heilung des Formmangels tritt auch bei weiteren, gleichfalls formwidrigen Nachträgen nicht ein. Eine konkludente Genehmigung durch Zahlung des erhöhten Mietzinses oder fortgesetzte Nutzung der Räume kann den Schriftformmangel nicht ersetzen.
Die Berufung auf den Formmangel verstößt nicht ohne Weiteres gegen § 242 BGB. Treuwidrig handelt eine Vertragspartei nur dann, wenn sie eine allein zu ihren Gunsten wirkende, formwidrige Abrede nachträglich zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Vertrag zu lösen. Liegt die Abrede aber auch im erheblichen Interesse der Gegenseite, scheidet ein treuwidriges Verhalten aus.
Eine Berufung auf den Formverstoß ist auch nicht treuwidrig, wenn sie nicht zur Existenzgefährdung des Mieters führt. An die Darlegung einer solchen Existenzbedrohung sind strenge Anforderungen zu stellen. Verluste oder wirtschaftliche Schwierigkeiten reichen hierfür nicht aus, solange keine negative Fortführungsprognose feststellbar ist. Auch der Vortrag, ein Standortwechsel sei wegen Herstellerauflagen unmöglich, genügt nicht, wenn die behaupteten Vorgaben nicht nachweisbar sind oder wenn kleinere, alternative Flächen grundsätzlich geeignet erscheinen.
KG, 13.01.2022 - Az: 8 U 205/19
ECLI:DE:KG:2022:0113.8U205.19.00
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell