Weicht die tatsächliche
Wohnfläche um mehr als 10 % von der im
Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein zur
Mietminderung berechtigender Sachmangel vor. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückfordern.
Entspricht die tatsächliche Wohnfläche nicht der im Mietvertrag angegebenen Fläche, kann darin ein Sachmangel im Sinne des
§ 536 Abs. 1 BGB liegen, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Voraussetzung ist, dass die Abweichung nicht unerheblich ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Erheblichkeit indiziert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche abweicht (vgl. BGH, 24.03.2004 - Az:
VIII ZR 295/03). Einer gesonderten Darlegung oder eines besonderen Nachweises der Beeinträchtigung bedarf es in diesem Fall nicht. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine leere oder möblierte Wohnung handelt, ob ein Garten mitvermietet wurde oder ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung im Mehrfamilienhaus handelt.
Auch bei einer
möblierten Wohnung ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % im Verhältnis der Flächenabweichung gemindert (vgl. BGH, 02.03.2011 - Az:
VIII ZR 209/10). Sonstige Ausstattungsmerkmale - etwa ein Kellerraum, ein Fahrradstellplatz oder ein Waschmaschinenstellplatz - bleiben bei der Beurteilung des Mangels ebenso außer Betracht wie ein etwaig höherer tatsächlicher Nutzungsbedarf durch mehrere Bewohner, der allenfalls auf die
Betriebskosten Einfluss haben kann.
Für die Beurteilung einer Flächenabweichung ist grundsätzlich die im Mietvertrag genannte Wohnfläche maßgebend. Eine „ca.“-Angabe führt nicht dazu, dass eine deutliche Abweichung unbeachtlich wäre. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wohnflächenangabe ausdrücklich mit dem Hinweis versehen wurde, sie diene nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, oder wenn die Vertragsparteien übereinstimmend von einer ungefähren Größe ausgegangen sind, um die wahre Fläche dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten verbindlich festzulegen. Allein die Besichtigung der Mietsache reicht für die Annahme eines solchen übereinstimmenden Parteiwillens nicht aus.
Vorliegend betraf dies eine Dachgeschosswohnung, für die im Mietvertrag eine Wohnfläche von „ca. 60 m²“ angegeben war. Das eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 36,07 m², was einer Flächenabweichung von knapp 40 % entspricht - deutlich oberhalb der 10 %-Grenze. Da keine Anhaltspunkte für eine abweichende Vereinbarung vorlagen und die Mieterin die tatsächliche Größe bis zur Vermessung nicht kannte, blieb die Vertragsangabe verbindlich. Der Umstand, dass ein Vermieter die Flächenangabe intern als Platzhalter behandelt hatte, hat keine Auswirkung auf die rechtliche Bindungswirkung der vertraglichen Vereinbarung.
Die durch eine Wohnflächenabweichung begründete Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein und muss nicht gesondert geltend gemacht werden. Soweit der Mieter infolge des Mangels mehr als die geschuldete Miete geleistet hat, steht ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu, da der Vermieter die Überzahlung ohne rechtlichen Grund erlangt hat.
Der Höhe nach richtet sich die Minderung nach der prozentualen Flächenabweichung. Die tatsächlich geschuldete Miete ergibt sich aus dem auf die real vorhandene Fläche angewandten Quadratmeterpreis.
