Wenn sich Eis und Schnee vom Dach löst: Wann liegt eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers vor?

Es ist allgemein anerkannt, dass ein Verkehrssicherungspflichtiger seine Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten übertragen kann und ihm dann lediglich die Pflichtüberwachung des Dritten trifft, wobei der Verkehrssicherungspflichtige allgemein darauf vertrauen kann, dass der Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, solange keine konkreten Anhaltspunkte bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern.

Demzufolge trifft die eigentliche Absicherungspflicht die Hausverwaltung, die für ein etwaiges Verschulden des von ihr beauftragten Hausmeisterservices als ihres Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB einzustehen hätte.

Eine Kontrolle der Sicherheit des Objekts durch einen Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, ist dann nicht zu verlangen, da es gerade Sinn und Zweck des Verwaltungsvertrages ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von diesen Pflichten entbunden wird, d.h. keine eigenen Mitarbeiter für die Verwaltung des Hauses einstellen muss oder selbst Dritte mit der Überwachung und Kontrolle des baulichen Zustandes des Hauses beauftragen muss.

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers umfasst nur dann auch die Pflicht, Maßnahmen zur Verhinderung von Schneelawinen oder zum Schutz von Passanten vor herabgehenden Schnee- und Eislawinen zu ergreifen, wenn besondere Umstände vorliegen, die es dem Grundstückseigentümer erkennbar machen, dass eine derartige Gefahr auftritt. In einem schneereichen Gebiet sind insofern andere Anforderungen zu stellen als in einem schneearmen Bereich.

Als besondere Umstände gelten dabei die allgemeine Schneelage des Ortes, die allgemeine Beschaffenheit des Gebäudes, die allgemeinen ortsüblichen Sicherheitsvorkehrungen, die allgemeinen örtlichen Verkehrsverhältnisse, die konkreten Schneeverhältnisse und Witterungslage sowie die konkrete Verkehrsanschauung. Eine Pflicht zur Warnung vor Dachlawinen ist immer erst dann gegeben, wenn der Gebäudeeigentümer Anhaltspunkte für eine Gefahrenlage haben kann.