Mieterhöhung bei Mischmietverhältnis

Auch bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung nebst Stellplatz oder Garage kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung des gesondert ausgewiesenen Stellplatz-/Garagenmietzinses nach §§ 558 ff. BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Die separate betragsmäßige Ausweisung der Garagenmiete im Mietvertrag begründet keine eigenständige Preisvereinbarung, sondern dient lediglich der Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage.

Mischmietverhältnis über Wohnung und Stellplatz

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn ein einheitlicher Mietvertrag sowohl eine Wohnung als auch einen Stellplatz oder eine Garage umfasst, ohne dass es sich um zwei rechtlich getrennte Mietverhältnisse handelt. Maßgeblich für die Einordnung als einheitliches Mietverhältnis ist der Wille der Vertragsparteien, wie er sich aus der Vertragsgestaltung ergibt. Wird im Mietvertrag - wie im vorliegend zu entscheidenden Fall - die Grundmiete für die Wohnung und die Grundmiete für den Stellplatz betragsmäßig gesondert ausgewiesen, ändert dies nichts an der rechtlichen Einheitlichkeit des Vertragsverhältnisses.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu festgestellt, dass bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnraum und Garage das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar ist; eine Teilkündigung allein des Garagenmietverhältnisses ist unzulässig (vgl. BGH, 12.10.2011 - Az: VIII ZR 251/10). Diese sogenannte Absorptionsmethode, nach der bei gemischten Vertragsverhältnissen das Recht des dominierenden Vertragstyps zur Anwendung kommt, hat der Bundesgerichtshof auch in einer weiteren Entscheidung bestätigt (vgl. BGH, 09.07.2014 - Az: VIII ZR 376/13).

Kann die Miete für einen mitvermieteten Stellplatz nach §§ 558 ff. BGB erhöht werden?

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob im Rahmen eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses auch die Zustimmung zur Erhöhung des gesondert ausgewiesenen Stellplatz- oder Garagenmietzinses auf Grundlage der §§ 558 ff. BGB verlangt werden kann.

Nach einer Auffassung soll dies nicht möglich sein, da sich die Regelungen §§ 558 ff. BGB ausschließlich auf die Erhöhung von Wohnraummieten bezögen und dies bereits aus dem Wortlaut folge, der nur von „Wohnraum“ spreche. Auch aus dem Umstand, dass ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnraum und Stellplatz nicht teilweise gekündigt werden könne, lasse sich eine Erhöhungsmöglichkeit für den Stellplatzanteil nicht herleiten.

Nach anderer Auffassung soll eine Erhöhung des Stellplatz-/Garagenmietanteils bei einem einheitlichen Mietvertrag hingegen grundsätzlich möglich sein (vgl. LG Rottweil, 03.04.1998 - Az: 1 S 29/97). Dabei kann sich der Vermieter zur Begründung des Erhöhungsverlangens bezüglich des Wohnraumanteils auf einen Mietspiegel und bezüglich des Stellplatzanteils auf die ortsübliche Stellplatz- oder Garagenmiete stützen. Eine isolierte Erhöhung allein des auf die Garage oder allein des auf die Wohnung entfallenden Mietanteils nach §§ 558 ff. BGB soll dabei jedoch ausgeschlossen sein, da andernfalls der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses unterlaufen würde. Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit der Mieterhöhung ist danach stets die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete des gesamten Mietobjekts.

Wie ist die gesonderte Ausweisung der Garagenmiete im Mietvertrag rechtlich einzuordnen?

Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietvertrags liegt in einem Mischmietverhältnis genau genommen keine separate Garagenmiete vor. In der ausdrücklichen Ausweisung des auf eine Garage entfallenden Mietzinsanteils ist letztlich lediglich eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage zu sehen - vergleichbar mit der gesonderten Ausweisung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof hat zu dieser vergleichbaren Problemstellung ausgeführt, dass die Ausweisung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen für das Mietverhältnis rechtlich keine eigenständige Bedeutung habe und beide Mietvertragsparteien nicht anders stelle, als wenn von vornherein eine entsprechend höhere Grundmiete ausgewiesen worden wäre. Der Mieter habe in beiden Fällen den Gesamtbetrag zu entrichten, unabhängig davon, welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstehe. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehöre der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen sei (vgl. BGH, 30.05.2017 - Az: VIII ZR 31/17).

Auf dieser Grundlage stellt auch die gesonderte Ausweisung eines Garagenanteils bei einem einheitlichen Mietvertrag lediglich einen Rechenwert für die Zusammensetzung der Gesamtmiete dar, nicht jedoch eine selbstständige Preisvereinbarung. Um zu vermeiden, dass unzulässige Mietbestandteile innerhalb eines Garagenmietanteils „versteckt“ werden, berechnet sich die höchstzulässige Miete nach der ortsüblichen Nettomiete für die Wohnung zuzüglich eines ortsüblichen Anteils für vergleichbare Garagen.

Welche Anforderungen bestehen an die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens?

Wird die Zustimmung zur Erhöhung sowohl des Wohnraum- als auch des Stellplatz-/Garagenmietanteils verlangt, muss das Erhöhungsverlangen den Anforderungen des § 558a BGB entsprechen. Da ein für Wohnraum erstellter Mietspiegel regelmäßig keine Angaben zu Stellplätzen oder Garagen enthält, kann sich der Vermieter insoweit nicht auf § 558a Abs. 3 BGB stützen. Zur Begründung des auf den Stellplatz- oder Garagenanteil entfallenden Erhöhungsverlangens kann stattdessen die Benennung von Vergleichsobjekten in Anlehnung an § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden. Das Erhöhungsverlangen muss den Mieter in die Lage versetzen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens jedenfalls ansatzweise nachzuvollziehen.

Die Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, die Formvorschrift des § 558a Abs. 1 BGB sowie das Zustimmungsverfahren nach § 558b BGB gelten dabei einheitlich für die Erhöhung der Gesamtmiete einschließlich des Stellplatz-/Garagenanteils.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.