Keine Mieterhöhung für Garagenmiete bei einheitlichem Mietvertrag

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Der Anspruch auf Mieterhöhung rechtfertigt die Änderung der Mietstruktur (hier Umwandlung einer Gesamtmiete für Wohnung und Garage in eine Einheitsmiete) nicht. Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB nur einen Anspruch auf Erhöhung der Miete, nicht aber auf Änderung der Mietstruktur.

Der Vermieter kann den Mietanteil für die Garage nicht erhöhen, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Garage getrennte Mietanteile ausgewiesen sind, denn § 558 BGB sieht nur eine Erhöhung der Miete für Wohnraummiete vor.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach Auffassung des Gerichts kann der Vermieter den Mietanteil für die Garage nicht erhöhen, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Garage getrennte Mietanteile ausgewiesen sind. Das Gericht kann insoweit auch nicht erkennen, dass es dabei von einer entgegenstehenden herrschenden Meinung abwiche.

Zunächst ist nach Auffassung des Gerichtes grundsätzlich zu unterscheiden, ob bei einem Mietvertrag über Wohnung und Stellplatz nur eine einheitliche Miete für Wohnung und Garage ausgewiesen ist oder für Wohnung und Stellplatz je eine Einzelmiete, die dann (ggf. zusammen mit einem Betriebskostenanteil) zu einer Gesamtmiete addiert wird.

Im ersten Fall, in dem nur eine einheitliche Miete vereinbart ist, ist in der Tat eine Mieterhöhung nur für die Wohnung nicht möglich, weil es nur eine einheitliche Miete gibt. In die ortsübliche Vergleichsmiete kann dann möglicherweise als wertbildender Faktor einfließen, dass eine Garage mitvermietet ist, wie wenn beispielsweise ein zweites Bad vorhanden ist. Die Höhe dieses wertbildenden Faktors kann dann auch im Laufe der Jahre steigen, wobei diese Steigerung wohl nicht mit Vergleichsmieten für Stellplätze zu begründen wäre sondern mit Vergleichsmieten zu anderen Wohnungen mit mitvermieteten Stellplätzen (ggf. im Vergleich zu Wohnungen ohne mitvermieteten Stellplatz) oder bei einer Mietspiegelberechnung mit einem Zuschlag für besondere Begründungen oder zur Spannenausfüllung.

Im zweiten Fall, in dem im Mietvertrag getrennte Mieten für Wohnung und Stellplatz ausgewiesen sind, und der hier vorliegt, ist eine Erhöhung nur des Wohnungsanteils möglich. Eine Ansicht, nach der das nicht möglich sein sollte, wäre für das Gericht nicht nachvollziehbar. Denn es gibt keinen Grund, warum die Einzelmiete für die Wohnung nicht gesondert erhöht werden kann, zumal ja auch die Gesamtmiete sich ändern kann, wenn der Betriebskostenanteil in Form von Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB steigt oder sinkt. Das Schlagwort von der Einheitlichkeit des Mietvertrages wäre in diesem Zusammenhang eine Leerformel. Rechtsfolgen können nur aus dem Vertrag oder dem Gesetz abgeleitet werden, nicht aus Begriffen. Soweit zur Begründung, warum bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage (womit ja noch nicht gesagt ist, ob in diesem einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Garage Einzelmietanteile ausgewiesen sind) das Mietverhältnis über die Garage nicht separat gekündigt werden kann, auf den Begriff der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses zurückgegriffen wird, kann doch aus diesem Begriff nichts für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung abgeleitet werden. Auch das Argument, es müsse bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage auf das Mietverhältnis einheitlich Wohnraummietrecht angewendet werden, ist ebenso zutreffend wie nichtssagend und belanglos. Denn was aus dieser Anwendung folgt, ist doch eben die Frage.