Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag

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Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.

Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht „Dritter“ i.S. einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.

Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag.

Der Kläger war Mieter, wenn auch nicht Bewohner, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung im Hamburg. Die Wohnung war ursprünglich an den Mieter Herrn H. vermietet worden, der Kläger trat zum 31.08.2015 im Wege der Übernahmevereinbarung auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein, wobei der Kläger hierbei von seinem Sohn M. vertreten wurde, der die Wohnung ausweislich der Anlage B 6 mit zwei weiteren Personen zusammen bewohnen sollte, der Kläger selbst sollte nicht in die Wohnung einziehen. Im Rahmen des Mieterwechsels zahlte der Kläger ein als solches bezeichnetes Mieterdarlehen in Höhe von 5.500,00 € an die Beklagte. Zudem trat die Beklagte ihre Ansprüche gegenüber dem vorherigen Mieter auf Rückgabe eines mängelfreien und frisch renovierten Mietobjekts an den Kläger ab, der die Abtretung annahm. Der ursprüngliche Mietvertrag war als Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke überschrieben. Er war geschlossen worden zum 01.09.2011, wobei § 11 Ziff. 3 vorsah, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume Mietersache ist. Die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen war nicht die Verpflichtung des Vermieters. Im Rahmen des Mietzweckes in § 2 war vereinbart, dass die Vermietung zur Weitervermietung an seriöse Dritte erfolgt.

Am 23.09. bestätigte der Nachmieter, Herr E., vertreten durch Herrn L., dass er die Wohnung im Hamburg, in einem frisch renovierten Zustand übernommen habe mit allen Maler- und Lackarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern sowie Leitungen ordnungsgemäß ausgeführt seien. Entsprechendes wurde auf der Rückseite in dem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten.

Der Sohn des Klägers bat für den Kläger um Rückzahlung des Mieterdarlehens mit E-Mail vom 11.10.2021, nachdem er bereits mit Mail vom 30.09.2021 die Bankverbindung mitgeteilt hatte. Nachfolgend wurde die Zahlung vom Kläger nochmals mit Schreiben vom 02.04.2022 angemahnt.

Mit Schreiben vom 30.12.2021, dessen Zugang beim Kläger streitig ist, monierte die Beklagte die unvollständige Ausführung der Renovierungsarbeiten unter Beifügung einer entsprechenden Auflistung. Mit Schreiben vom 07.03.2022 machte die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.927,00 € auf Grundlage eines Malerangebotes der Firma G. vom 26.02.2022 geltend.

In der Folgezeit schickte die Beklagte dem Kläger einen Verrechnungsscheck über 1.750,00 € mit der Maßgabe, dass er nur eingelöst werden kann, wenn damit die angesprochenen Meinungsverschiedenheiten als erledigt betrachtet sind. Der Kläger löste den Scheck nicht ein und sandte ihn zurück.

Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt und der als Darlehen bezeichnete Betrag letztlich als Kaution zu behandeln sei im Sinne von § 551 BGB. Im Übrigen handele es sich auch deswegen um eine Wohnung, weil es dem Geschäftsmodell der Beklagten entspräche, Wohnungen, die auch allein zur Wohnnutzung gedacht seien unter der Vorgabe einer Anmietung für Dritte als legale Gewerbemietverhältnisse zu deklarieren.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung handele. Im Übrigen sei die Wohnung in einem unzureichenden dekorativen Zustand zurückgegeben worden, was gegenüber dem Kläger auch geltend gemacht worden sei. Demnach besteht nach Auffassung der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Malerkosten. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass der Kläger wirksam zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet gewesen sei.