Kündigung wegen frei im Treppenhaus umherlaufender Katzen?

Lässt ein Mieter seine Katzen unkontrolliert im Treppenhaus und auf dem Hof umherlaufen und dort urinieren, stört er den Hausfrieden nachhaltig und gefährdet die Bausubstanz sowie die Gesundheit der Hausbewohner. Der Vermieter ist dann zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, zumindest aber zur ordentlichen Kündigung; dem Mieter kann dabei auch eine erteilte Erlaubnis zur Katzenhaltung nicht helfen.

Ist eine Kündigung wegen frei umherlaufender Katzen möglich?

Die Haltung von Haustieren führt im Mehrfamilienhaus regelmäßig zu Konflikten zwischen Mieter, Vermieter und Mitbewohnern. Streitig entsteht insbesondere dann, wenn Katzen nicht auf die Mietwohnung beschränkt bleiben, sondern Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Hof und Keller betreten und dort Verunreinigungen verursachen. Zu klären ist, ob der Vermieter in einem solchen Fall das Mietverhältnis fristlos oder fristgerecht kündigen kann.

Gehört die Katzenhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch?

Ob die Haltung von Katzen noch zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört, hängt von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters, des Mieters und der weiteren Beteiligten ab. Diese Abwägung kann nicht allgemein, sondern nur im jeweiligen Einzelfall erfolgen. Die zu berücksichtigenden Umstände sind so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbietet (vgl. BGH, 25.09.2012 - Az: VIII ZR 329/11; BGH, 14.11.2007 - Az: VIII ZR 340/06).

Wann liegt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vor?

Steht fest, dass die in der Wohnung gehaltenen Katzen häufig frei im Mehrfamilienhaus umherlaufen und dort urinieren, ist der Hausfrieden nachhaltig gestört. Das andauernde Urinieren im Haus ist nicht nur unansehnlich und unhygienisch, sondern auch geruchsbelästigend. Zugleich besteht eine konkrete Gefahr für die Unversehrtheit des Hauses und die Gesundheit der Hausbewohner.

Hat der Mieter den Katzen einen unkontrollierten Zugang zu Treppenhaus und Hof ermöglicht und urinieren die Tiere dort andauernd, muss der Vermieter dies mit Rücksicht auf seine eigenen Interessen und die der übrigen Mieter nicht mehr hinnehmen (vgl. BGH, 25.09.2012 - Az: VIII ZR 329/11; BGH, 14.11.2007 - Az: VIII ZR 340/06; BayObLG, 02.06.2004 - Az: 2Z BR 99/04; BayObLG, 09.02.1994 - Az: 2Z BR 127/93).

Spielt eine Erlaubnis zur Katzenhaltung eine Rolle?

Selbst wenn der Mieter die Katzen halten durfte, darf er dies nicht so ausüben, dass Geruchs- und Hygienebelästigungen entstehen. Ob der Geruch tatsächlich im ganzen Haus, insbesondere vor und in anderen Wohnungen, wahrnehmbar ist, kann deshalb dahinstehen, wenn bereits das unkontrollierte Umherlaufen und Urinieren im Haus eine hinreichende Pflichtverletzung darstellt.

Welche Beeinträchtigungen sind für die Unzumutbarkeit maßgeblich?

Gerät die Wohnung samt Haus aufgrund der Katzenhaltung in einen derart unhygienischen Zustand, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und in andere Wohnungen dringt und gegebenenfalls Kinder mit dem Katzenurin in Kontakt kommen, werden die Mitmieter erheblich belästigt und gefährdet. Hinzu kommt die Beeinträchtigung der Bausubstanz: Urin, der in Holz und Fugen eindringt, sowie das katzentypische Kratzen an Wänden, Türen, Fenstern und Geländern können zu weiteren erheblichen Beschädigungen führen.

Eine gravierende Störung dieser Art macht dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich?

Der Vermieter ist in diesen Fällen berechtigt, das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen, zumindest aber ordentlich und fristgerecht (vgl. BGH, 25.09.2012 - Az: VIII ZR 329/11; BGH, 14.11.2007 - Az: VIII ZR 340/06). Wird die Wohnung nach wirksamer Kündigung nicht zurückgegeben, besteht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1 BGB.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.