Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenBeauftragt der Mieter einer Wohnung einen - auf die Einziehung von Ansprüchen gegen Vermieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (
§ 556d ff. BGB) spezialisierten - Inkassodienstleister mit der Geltendmachung solcher Ansprüche, kann die Erstattung der hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nicht mit der Begründung versagt werden, dass der Vermieter auf eine Leistungsaufforderung des von dem Mieter zuvor eingeschalteten örtlichen Mietervereins keine Reaktion gezeigt hat.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, verlangt mit der Klage aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.
Zwischen der Beklagten und den Mietern W. und E. (im Folgenden: Mieter) besteht seit dem 15. Dezember 2016 ein
Mietvertrag über eine 48,20 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015, in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Vertraglich war eine Miete von monatlich 530,20 € (nettokalt) vereinbart. Vorprozessual war unstreitig, dass sich im Hinblick auf die vorbezeichnete Verordnung eine Überzahlung der Miete in Höhe von 138,33 € monatlich ergebe.
Die Mieter rügten mit Schreiben vom 9. Februar 2017 in Bezug auf die vermietete Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Da die Beklagte nicht reagierte, wendeten sich die Mieter an den örtlichen Mieterverein. Dieser forderte die Beklagte mit Schreiben vom 10. April 2017 unter Fristsetzung auf zu bestätigen, dass die zulässige Nettokaltmiete monatlich 335,61 € betrage, sowie überzahlte Miete ab März 2017 zu erstatten.
Nachdem die Beklagte erneut keine Reaktion zeigte, rügte die Klägerin mit Schreiben vom 15. Juni 2017 gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf eine Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben - unter Fristsetzung bis zum 29. Juni 2017 - Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene
Mieterhöhungen und über durchgeführte
Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde.
Die Beklagte übersandte den Mietern mit Schreiben vom 7. Juli 2017 einen - noch zu unterzeichnenden - Nachtrag zum Mietvertrag, der eine Herabsetzung der Nettokaltmiete auf monatlich 391,87 € vorsah.
Mit Schreiben vom 15. September 2017 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 794,92 €. Die Beklagte lehnte dies mit Anwaltsschreiben vom 6. Oktober 2017 ab und machte geltend, die Beauftragung der Klägerin sei nicht erforderlich gewesen.
Die auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 794,92 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nachdem es zuvor darauf hingewiesen hatte, dass das Rechtsmittel voraussichtlich begründet sei - durch Protokollurteil unter Aufnahme der Entscheidungsgründe in das Sitzungsprotokoll das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Anhörungsrüge der Klägerin hat es zurückgewiesen.
Auf die Verfassungsbeschwerde der Klägerin hat der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin mit Beschluss vom 13. Juni 2022 das vorgenannte Urteil des Berufungsgerichts wegen Verletzung der Klägerin in ihren durch die Verfassung von Berlin gewährleisteten Grundrechten auf effektiven Rechtsschutz und den gesetzlichen Richter aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Berufungsgericht hat daraufhin erneut das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht nunmehr zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.
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