Kautionsrückzahlungsansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses

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Im vorliegenden Fall machte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Einbehalt für die Betriebskostenabrechnung in Höhe von 150,00 € von der Kaution geltend.

Der Mieter war damit nicht einverstanden, weil in den letzten Jahren ausschließlich Guthaben errechnet wurden. Das Gericht gab dem Mieter Recht.

Hierzu führte das Gericht aus:

Der Klägerin steht ein restlicher Kautionsrückzahlungsanspruch aus § 23 des Mietvertrages, § 551 BGB in Verbindung mit der Kautionsabrechnung vom 06.03.2019 zu.

Schon die Betriebskostenklausel im Formularmietvertrag (§ 3 Ziffer 1, 5 und 7) ist in sich mehrdeutig. Auslegungszweifel gehen hier zu Lasten der Beklagten als Verwender/Vermieter.

§ 3 Ziffer 1 legt lediglich fest, dass die Klägerin „Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung“ zu tragen hatte.

In Ziffer 5 des § 3 wird festgestellt, dass der Vermieter über (gemeint: vereinbarte) Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen hat, während in § 3 Ziffer 7 die Formulierung „sind monatliche Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart“ nur im Sinne von falls monatliche Betriebskosten vereinbart sind, verstanden werden kann. Nur als „wenn monatliche Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind“, zu verstehend ist.

Selbst wenn man die Betriebskostenklausel als solche noch als wirksam ansieht, ist bei kundenfeindlichster Auslegung, zumindest für das Abrechnungsjahr 2018, für das die Beklagte eine mögliche Nachzahlung behauptet, von einer Pauschale und nicht von einer Vorauszahlung auszugehen.

Selbst wenn man zugunsten der Beklagten/Vermieterin von einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 150,00 € ausgeht, wobei unklar bleibt, wie dieser Betrag auf die zwingend verbrauchsabhängig abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten sowie die kalten Betriebskosten zu verteilen ist, ergibt sich dennoch kein Zurückbehaltungsrecht zugunsten der Beklagten als Vermieterin.

Zwar wird vielfach der Einbehalt bei zu erwartenden Betriebskostennachzahlungen im Rahmen der Kautionsabrechnung befürwortet. Dieser soll sich an der Nachforderung aus der letzten Abrechnung zuzüglich eines Sicherheitszuschlages berechnen. Im vorliegenden Fall wären dies 2,73 € plus Sicherheitszuschlag, aber nicht 150,00 €.

Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass hier erst ein Beschluss der Eigentümerversammlung über deren Jahresabrechnung nach § 28 WEG abzuwarten sei sowie dessen „Rechtskraft“ (gemeint Bestandskraft).