„Kosten der Bewachung des Gebäudes“ können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung - auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - als
Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.
Hierzu führte das Gericht aus:
Gemäß § 3 Ziffer 3 des
Mietvertrages zählen „die Kosten für die Bewachung des Gebäudes“ zu den Nebenkosten, welche der Mieter gemäß § 3 Ziffer 2 des Vertrages zusätzlich zur Nettomiete zu tragen hat. Diese Regelung ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Allerdings handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, die der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB unterliegt.
Die Beklagte hat die Klausel gestellt, die bereits in dem Mustervertrag enthalten war, den die Beklagte zu Beginn der Vertragsverhandlungen überreichte.
Die Beklagte hat (in erster Instanz) zu Unrecht eingewandt, es handele sich gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, weil die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien in umfangreichen Verhandlungen mit anwaltlicher Hilfe im Einzelnen ausgehandelt worden seien. Eine Klausel ist nicht schon dann ausgehandelt worden, wenn nach Verhandlungen über verschiedene andere Teilaspekte eines Vertrages dort Vertragsbedingungen geändert worden sind; vielmehr muss sich das Aushandeln jeweils auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen. Zwischen den Parteien wurde offenbar - wie im angefochtenen Urteil zutreffend und von der Beklagten unangegriffen ausgeführt - nicht über die umlagefähigen Betriebskosten verhandelt, die Modifikation der Klausel zu anteiligen Kosten für Reparatur, Instandhaltung und Instandsetzung betraf keine Betriebskosten.
Gemäß dem insoweit nicht bestrittenen Vorbringen im Schriftsatz der Klägerin vom 31.12.2020 ist die hier interessierende Vertragsbestimmung für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden (s. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) und haben sämtliche Mieter in dem Ärztehaus inhaltsgleiche Verträge. Auch weist die Beklagte darauf hin, dass die Klägerin „Ankermieter“ war und den übrigen für die Anmietung gewonnenen Ärzte bzw. Unternehmen mit einer „Junktim-Vereinbarung“ ein Rücktrittsrecht für den Fall eines berechtigten Rücktritts der Klägerin eingeräumt wurde.
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