Die Abtrennung der Heizkostenabrechnung von der Restabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Trennung ist schon mit dem Wortlaut des § 28 III WEG unvereinbar, wonach eine Jahresabrechnung zu erstellen ist, nicht mehrere Teilabrechnungen.
Die Aufteilung hat überdies zur Folge, dass kein Gesamtsaldo ausgewiesen wird, der das Gesamtergebnis des Wirtschaftsjahres für die WEG insgesamt und das Einzelergebnis für den einzelnen Eigentümer ausweist. Zumindest letzteres widerspricht dem Zweck des§ 28 III, V WEG, wonach die Einzelabrechnungen die sich aus ihnen ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer verbindlich regeln.
Die gesamte Abrechnung ist deswegen für den Eigentümer auch nicht mehr, wie im Rahmen des § 28 V WEG erforderlich, ohne weiteres verständlich und nachvollziehbar. Ein Abgleich mit dem tatsächlichen Kontostand wird durch die Aufspaltung der Abrechnung in mehrere Teilabrechnungen nämlich erheblich erschwert. Denn für einen solchen Abgleich bedarf es der Ermittlung eines Gesamtsaldos, der dann in Beziehung zum Kontoanfangs- und Kontoendstand gesetzt werden kann (ggf. unter Berücksichtigung von Rechnungsabgrenzungsposten).
Die Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks wurde vorliegend zusätzlich noch dadurch vermindert, dass der Heizkostenabrechnung ein anderer Abrechnungszeitraum als der Restabrechnung zugrunde liegt: Während sich die Heizkostenabrechnung nur auf die zweite Jahreshälfte für 2008 bezieht, bezieht sich die Restabrechnung auf das Gesamtjahr 2008.
Die Begrenzung der Heizkostenabrechnung auf die zweite Jahreshälfte 2008 stellt auch unabhängig von der dadurch bedingten Verringerung der Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar. Nach§ 28 V WEG ist das ganze Jahr abzurechnen. Die Abrechnung nur über einzelne Monate oder Quartale ist grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme ist denkbar, wenn einmal für eine gebotene Umstellung von einem unrichtigen Abrechnungsjahr auf das korrekte Wirtschaftsjahr ein verkürztes Rumpfgeschäftsjahr erforderlich wäre. Abgesehen davon, dass in einem solchen Fall die Abrechnung insgesamt und einheitlich für das verkürzte Rumpfgeschäftsjahr erstellt werden müsste, nicht nur die Heizkostenabrechnug, wurde eine derartige Ausnahmekonstellation vorliegend nicht vorgetragen noch war eine solche sonst ersichtlich.
Die Trennung ist schon mit dem Wortlaut des § 28 III WEG unvereinbar, wonach eine Jahresabrechnung zu erstellen ist, nicht mehrere Teilabrechnungen.
Die Aufteilung hat überdies zur Folge, dass kein Gesamtsaldo ausgewiesen wird, der das Gesamtergebnis des Wirtschaftsjahres für die WEG insgesamt und das Einzelergebnis für den einzelnen Eigentümer ausweist. Zumindest letzteres widerspricht dem Zweck des§ 28 III, V WEG, wonach die Einzelabrechnungen die sich aus ihnen ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer verbindlich regeln.
Die gesamte Abrechnung ist deswegen für den Eigentümer auch nicht mehr, wie im Rahmen des § 28 V WEG erforderlich, ohne weiteres verständlich und nachvollziehbar. Ein Abgleich mit dem tatsächlichen Kontostand wird durch die Aufspaltung der Abrechnung in mehrere Teilabrechnungen nämlich erheblich erschwert. Denn für einen solchen Abgleich bedarf es der Ermittlung eines Gesamtsaldos, der dann in Beziehung zum Kontoanfangs- und Kontoendstand gesetzt werden kann (ggf. unter Berücksichtigung von Rechnungsabgrenzungsposten).
Die Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks wurde vorliegend zusätzlich noch dadurch vermindert, dass der Heizkostenabrechnung ein anderer Abrechnungszeitraum als der Restabrechnung zugrunde liegt: Während sich die Heizkostenabrechnung nur auf die zweite Jahreshälfte für 2008 bezieht, bezieht sich die Restabrechnung auf das Gesamtjahr 2008.
Die Begrenzung der Heizkostenabrechnung auf die zweite Jahreshälfte 2008 stellt auch unabhängig von der dadurch bedingten Verringerung der Nachvollziehbarkeit des Gesamtrechenwerks einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar. Nach§ 28 V WEG ist das ganze Jahr abzurechnen. Die Abrechnung nur über einzelne Monate oder Quartale ist grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme ist denkbar, wenn einmal für eine gebotene Umstellung von einem unrichtigen Abrechnungsjahr auf das korrekte Wirtschaftsjahr ein verkürztes Rumpfgeschäftsjahr erforderlich wäre. Abgesehen davon, dass in einem solchen Fall die Abrechnung insgesamt und einheitlich für das verkürzte Rumpfgeschäftsjahr erstellt werden müsste, nicht nur die Heizkostenabrechnug, wurde eine derartige Ausnahmekonstellation vorliegend nicht vorgetragen noch war eine solche sonst ersichtlich.
LG München I, 08.08.2011 - Az: 1 S 4470/11
ECLI:DE:LGMUEN1:2011:0808.1S4470.11.0A
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