Der vertragliche Anspruch auf Mietzinszahlung entsteht nur, wenn der insoweit vorleistungspflichtige Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat.
Im Streitfall hat die Beklagte eingewendet, sie habe nicht sämtliche
Schlüssel des Mietobjekts erhalten und somit keinen unmittelbaren Besitz erlangt. Die für die Gebrauchsüberlassung darlegungs- und nach den Grundsätzen des Urkundsprozesses beweispflichtige Klägerin kann dies nicht mit Urkunden beweisen.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
Die Gebrauchsgewährung setzt voraus, dass der Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache erlangt. Eine bloße Gestattung ohne Besitzerwechsel ist nicht ausreichend. Nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum hat der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel für die gemieteten Räume zu übergeben. Nur so kann ihm das alleinige Besitzrecht verschafft werden.
Etwas anderes gilt nur bei einer abweichenden Vereinbarung der Vertragsparteien. Solches trägt die Klägerin jedoch nicht vor. Sie behauptet, der Beklagten bei Vertragsunterzeichnung sämtliche Schlüssel übergeben zu haben.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Gebrauchsüberlassung zu Beginn des Mietverhältnisses trägt der Vermieter. Die Vertragsurkunde ist nicht geeignet, die Übergabe sämtlicher Schlüssel zu beweisen. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Vertragstext eine Empfangsbestätigung der Beklagten enthalten würde. Schon der Wortlaut des § 1 Abs. 3 und 5 des Mietvertrages „wird zur Verfügung gestellt und als ordnungsgemäß anerkannt und übergeben“ bzw. „werden folgende Schlüssel ausgehändigt“ lässt jedoch offen, ob sich diese Tatsachen auf die Gegenwart oder die Zukunft beziehen.
