Die Klägerin vermietete an die Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Vertrag vom 25.01.2000 eine Fläche zum Aufstellen und Betrieb eines Verkaufsstandes auf dem C Platz vor dem gleichnamigen Ein-/Ausgang des L Hauptbahnhofs. Hierbei vereinbarten die Parteien eine umsatzbezogene Miete, diese allerdings mit einer festgelegten und über die Vertragslaufzeit angepassten Mindestmiete, zuletzt in Höhe von 5.000,00 € netto zuzüglich Nebenkostenpauschale und Werbeumlage, insgesamt 6.148,50 € brutto.
Unter Wahrnehmung der in § 6 Abs. 3 des
Mietvertrags eingeräumten Optionen verlängerte sich das Mietverhältnis zunächst bis zum 31.12.2019 und sodann erneut um ein weiteres Jahr bis zum 31.12.2020. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 08.01.2020. Einer Aufforderung der Klägerin mit Schreiben vom 23.11.2020, die Mietfläche zum Ende der Mietzeit ordnungsgemäß zurückzugeben, kam die Beklagte nicht nach. Sie äußerte allerdings Bereitschaft, den Verkaufsstand auf eine andere Fläche zu verlegen, was die Klägerin ablehnte.
Ab Februar 2021 stellte die Beklagte die Zahlung der Nutzungsentschädigung ein. Im Hinblick darauf
kündigte die Klägerin mit Schriftsatz vom 14.05.2021 hilfsweise das Mietverhältnis erneut fristlos.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, den auf anliegenden Plan rot markierte Fläche vor den Ein-/Ausgängen zum Hauptbahnhof auf dem C Platz in 00000 L zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, d.h. den auf der Fläche befindlichen Verkaufsstand vollständig zu entfernen und die im Boden des C Platzes vom bzw. zum Verkaufsstand führenden Versorgungsleitungen zurückzubauen und die Platzfläche im Anschluss wieder in den vorherigen Zustand zu versetzen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, infolge der Covid19-Pandemie liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, mit der Folge, dass eine Anpassung des Mietvertrags gemäß § 313 Abs. 1 BGB durch eine Verlängerung der Vertragslaufzeit geboten sei, um der Beklagten die Möglichkeit einzuräumen, die Mindestumsatzmiete zu erwirtschaften. Die Beklagte habe einen massiven Umsatzeinbruch zu verzeichnen gehabt. Während sie im Zeitraum von Januar bis Dezember 2019 noch Umsatzerlöse in Höhe von 377.860,98 € erwirtschaftet habe, hätten im Vergleichszeitraum 2020 die Umsätze nur noch 283.423,06 € betragen. Zwar sei ihr eigener Betrieb nicht durch Coronamaßnahmen betroffen gewesen, allerdings habe sich die Zahl der potentiellen Kunden durch die Reduktion des Reiseverkehrs infolge solcher Maßnahmen entsprechend verringert. Gegebenenfalls sei auch eine Mietreduktion veranlasst.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Klage ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gemäß
§ 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 17 Abs. 1 des Mietvertrags einen Anspruch auf Räumung der gemieteten Fläche.
a) Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.12.2020 gekündigt.
Die Beklagte hat demgegenüber schon nicht ausreichend dargetan, dass ihr entsprechend ihrer Argumentation infolge der Covid19-Pandemie gemäß § 313 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Verlängerung der Vertragslaufzeit zusteht.
Hierzu genügt die bloße Darlegung von Umsatzeinbußen nicht, schon weil diese ins Verhältnis zu möglicherweise geminderten Unkosten infolge Kurzarbeit usw. oder etwaigen staatlichen Hilfen zu setzen sind. Jedenfalls aber müssen die Umsatzeinbußen unmittelbar auf einer staatlichen Maßnahme zum Infektionsschutz beruhen; es reicht nicht, dass sie lediglich einen Ausfluss solcher Maßnahmen darstellen. Dies folgt bereits aus der Begründung des Gesetzgebers zu der Vermutung des Vorliegens einer Störung der Geschäftsgrundlage in Art. 240 § 7 EGBGB, wonach maßgebend für eine etwaige Anpassung des Mietzinses gemäß § 313 BGB nur ein Umsatzeinbruch sein kann, der unmittelbar auf der staatlichen Maßnahme zum Infektionsschutz beruht, nicht hingegen ein solcher, der mittelbare Folge eines aufgrund der Pandemie veränderten Kundenverhaltens ist. Die Beklagte beruft sich vorliegend allerdings allein auf Auswirkungen durch verändertes Verhalten von potentiellen Reisekunden.
b) Selbst wenn jedoch eine Vertragsverlängerung als Folge einer Veränderung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB veranlasst wäre, ist der Räumungsanspruch der Klägerin begründet. Denn dann greift die von der Klägerin hilfsweise gemäß § 6 Abs. 4 Spiegelstrich 2 des Mietvertrags erklärte fristlose Kündigung.
Die Beklagte hat das Vorbringen der Klägerin im Schriftsatz vom 14.05.2021 zum Ausbleiben jeglicher Mietzins-/Nutzungsentschädigungszahlung seit Februar 2021 nicht bestritten. Soweit ihr Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung eine nachträgliche Zahlung erwähnt hat, ist dies nicht, auch nicht im Nachgang zur mündlichen Verhandlung ausreichend konkretisiert worden. Unabhängig davon kann der Räumungsanspruch im Gewerbemietrecht nicht durch eine nachträgliche Zahlung zu Fall gebracht werden.
Die Voraussetzungen von § 6 Abs. 4 Spiegelstrich 2 des Mietvertrags liegen selbst dann vor, wenn gemäß § 313 Abs. 1 BGB ein Anspruch der Beklagten auf Minderung der Miete um - so regelmäßig in der Rechtsbrechung - die Hälfte bestanden hätte. Auch dann wäre die Beklagte im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen.
