Mietminderung wegen des Corona-Lockdowns?

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Die Parteien streiten um Mietzahlungsansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag im Zeitraum des sog. Lockdowns/Shutdowns wegen der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 und Winter 2020/2021.

Nach § 2 Nummer 1 des Mietvertrages erfolgte die Vermietung ausschließlich zum Betrieb eines Schuhgeschäftes. Tatsächlich nutzte die Beklagte die angemieteten Flächen in der Folge auch zum Zwecke des Verkaufes von Schuhen.

Auf Grundlage einer Allgemeinverfügung des bayerischen Staatsministeriums für Gesundheit und Pflege vom 16.03.2020 wurde die Öffnung von Ladengeschäften des Einzelhandels jeder Art ab 18.03.2020 wegen der Corona-Pandemie untersagt. Diese Allgemeinverfügung galt bis einschließlich 30.03.2020. Auf Grundlage der Bayerischen Verordnung über Infektionsschutzmaßnahmen anlässlich der Corona-Pandemie (BaylfSMV) vom 27.03.2020 wurde ab 31.03.2020 eine Betriebsuntersagung für Ladengeschäfte des Einzelhandels jeder Art festgelegt. Mit der Zweiten Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (2. BaylfSMV) vom 16.04.2020 wurde die Betriebsuntersagung von Ladengeschäften des Einzelhandels verlängert.

Erst ab dem 27.04.2020 konnten in Bayern Ladengeschäfte mit einer Verkaufsfläche von weniger als 800 qm wieder öffnen; allerdings bestanden auch über den 27.04.2020 hinaus Beschränkungen für den Einzelhandel in Form von Kontaktbeschränkungen, Maskenpflicht, Hygienekonzept, Beachtung der Abstandsregeln und begrenzter Kundenanzahl pro Quadratmeter.

Aufgrund dieser ministeriellen Schließungsanordnungen musste die Beklagte ihr Ladengeschäft zwangsweise im Zeitraum vom 18.03.2020 bis 26.04.2020 vollständig schließen. Eine Wiedereröffnung erfolgte am 02.05.2020; allerdings war die Nutzung der gemieteten Räume als Ladengeschäft auch ab diesem Zeitpunkt nur eingeschränkt möglich, da lediglich eine begrenzte Kundenanzahl pro Quadratmeter Ladenfläche das Geschäft mit Nasen-Mund-Bedeckung betreten durfte.

Schließlich kam es zu einem zweiten Lockdown infolge der Corona-Pandemie im Winter 2020/2021. Auf Grundlage der Elften Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (11. BaylfSMV) vom 15.12.2020 wurde das Ladengeschäft der Beklagten seit dem 16.12.2020 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 31.01.2021 aufgrund der in § 12 der Verordnung enthaltenen Anordnung erneut vollständig geschlossen.

Die Miete für den Monat März 2020 sowie die Betriebskostenvorauszahlung für diesen Monat wurde durch die Beklagte durch Überweisung am 04.03.2020 noch vollständig bezahlt.

Mit Schreiben vom 20.03.2020 teilte die Beklagte der Klägerin jedoch mit, dass sie die Zahlungsverpflichtungen mindestens bis einschließlich zum 31.05.2020 aussetzen werde. Als Grund gab die Beklagte an, dass durch die staatlich angeordneten Schließung der Einzelhandelsfläche keine Möglichkeit mehr zur Erzielung von Umsätzen bestehe, was für sie als Händlerin eine extreme Belastung darstelle.

Dem widersprach die Klägerin mit Schreiben vom 25.03.2020, in dem sie zum Ausdruck brachte, dass sie mit einem Einbehalt von Mietzahlungen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht einverstanden sei.

Hierzu führte das Gericht aus:

Zwischen den Parteien bestand bis zum 31.01.2021 ein wirksamer Gewerberaummietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Die Klägerin ist gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten der vorherigen Vermieter eingetreten, welche im Jahr 2010 mit der Beklagten den Mietvertrag bezüglich des Mietobjekts abgeschlossen hatten.

Nach dem Mietvertrag hat die Klägerin grundsätzlich einen Anspruch auf vollständige Zahlung des vereinbarten Mietzinses sowie auf Entrichtung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung und Heizkostenvorauszahlung, vgl. 4 Nr. 1 des Mietvertrages.

Allerdings ist zur Überzeugung des Gerichts die Grundmiete (netto-Mietzins) in den Zeiträumen der vollständigen Schließung des Einzelhandelsgeschäftes der Beklagten, also im Zeitraum vom 18.03.2020 bis 26.04.2020 sowie im Zeitraum vom 16.12.2020 bis 31.01.2021, von der Beklagten nur zur Hälfte zu bezahlen.