Umsatz zu niedrig: kann der gewerbliche Mieter kündigen?

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Umsatz- und Gewinnerwartungen liegen üblicherweise im alleinigen Risikobereich des Mieters oder Pächters. Wurde seitens des Vermieters keine ausdrückliche Zusicherung erteilt, so kann auch bei einem langfristigen Mietvertrag nicht vorzeitig gekündigt werden, weil der Umsatz nicht die Erwartungen erfüllt.

Nur in extremen Ausnahmefällen kann ein anderes gelten, wenn eine unvorhergesehen Entwicklung mit ggf. existenzbedrohenden Folgen eintritt.

Im vorliegenden Fall war dem Mieter eines Parkhauses ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt worden, daß ein im Gebäude befindliches Kino den Betrieb ganz oder größtenteils einstellt. Umsatzrückgänge aus anderen Gründen berechtigten indes nicht zur Kündigung.

Das Gericht ging davon aus, dass mit der ausdrücklichen Aufnahme des begrenzten Kündigungsrechts andere Risiken seitens des Vermieters nicht übernommen werden sollten.

Hierzu führte das Gericht aus:

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich letzterer das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt. Es fällt daher in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist daher in der Regel kein Raum, wenn es sich darum handelt, dass sich Erwartungen nicht erfüllt haben, die diesem Verantwortungsbereich zuzurechnen sind, und zwar selbst dann nicht, wenn diese Erwartungen beim Vertragsschluss vom Vermieter geteilt worden sind. Die vorstehend gekennzeichnete Risikoverteilung schließt demnach grundsätzlich für den Mieter die Möglichkeit aus, sich bei der Verwirklichung dieses Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Etwas anderes gilt allenfalls in extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen eintritt. Ein solcher extremer Ausnahmefall ist vorliegend in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil nicht gegeben.