Bauträger darf Abnahme-Sachverständigen nicht einseitig bestimmen

Die Wirksamkeit einer vertraglichen Regelung, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen erfolgen soll, hängt davon ab, ob diese dem Erwerber die selbstständige Entscheidung über die Abnahme nimmt. Eine solche Klausel stellt ein Auftragselement dar, das grundsätzlich frei widerruflich ist. Wird dieses Widerrufsrecht formularmäßig eingeschränkt, benachteiligt dies den Erwerber unangemessen und ist gemäß § 9 AGBG unwirksam. Vorliegend betraf dies einen Bauträgervertrag, in dem dem Erwerber die Auswahlkompetenz für den Abnahmeberechtigten entzogen werden sollte.

Bauträgerverträge unterfallen regelmäßig dem AGB-Recht, da sie typischerweise vorformuliert und für eine Mehrzahl von Verträgen verwendet werden. Handelt eine BGB-Gesellschaft planvoll und auf gewisse Dauer im Rahmen der Errichtung und Veräußerung von Wohnungseigentum, so ist sie Unternehmer im Sinne des § 14 BGB. Die Erwerber gelten hingegen als Verbraucher gemäß § 13 BGB, auch wenn der Erwerb dem privaten Anlagevermögen dient. Damit finden die verbraucherschützenden Vorschriften des AGB-Gesetzes Anwendung.

Die werkvertraglichen Mängelrechte knüpfen an das Vorliegen von Sachmängeln vor Abnahme an. Vor der Abnahme trägt der Unternehmer die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit. In dem zu entscheidenden Fall war die Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen erfolgt, obwohl der Erwerber den entsprechenden Auftrag zuvor widerrufen hatte. Der Widerruf war wirksam, weil der Bauträgervertrag ein Auftragselement enthielt, welches frei widerrufbar ist (§ 671 Abs. 1 BGB), und eine formularmäßige Einschränkung gemäß § 9 AGBG unwirksam war. Eine wirksame Abnahme lag damit nicht vor.

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