Heizungskeller darf Sondereigentum sein

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, verlieren dadurch nicht ihre Sondereigentumsfähigkeit. Der erforderliche Zugang der Gemeinschaft zu diesen Anlagen ist über die gesetzliche Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hinreichend gesichert.

§ 5 Abs. 2 WEG bestimmt, dass Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können - und zwar selbst dann nicht, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Diese Vorschrift erfasst nach anerkannter Auslegung ihrem Sinn gemäß auch Räume, in denen sich solche gemeindienlichen Anlagen und Einrichtungen befinden (vgl. BGH, 02.02.1979 - Az: V ZR 14/77; BGH, 05.07.1991 - Az: V ZR 222/90; BGH, 07.03.2024 - Az: V ZB 46/23).

Entscheidend ist nunmehr jedoch die durch den BGH geklärte Folgefrage: Erstreckt sich die zwingende Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch auf den Raum selbst, der eine solche Anlage oder Einrichtung beherbergt?

Diese Frage ist zu verneinen. Der Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG trennt ausdrücklich zwischen dem Raumeigentum einerseits und dem Eigentum an den gemeindienlichen Anlagen und Einrichtungen andererseits. Nur Letztere werden zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Dem Normtext lässt sich nicht entnehmen, dass der beherbergende Raum allein aufgrund der Belegenheit einer gemeindienlichen Anlage oder Einrichtung seine Sondereigentumsfähigkeit verliert. Auch die Gesetzesmaterialien stützen ein solches weitergehendes Verständnis nicht: Der historische Gesetzgeber hatte bei § 5 Abs. 2 WEG allein die dingliche Zuordnung der Anlagen und Einrichtungen selbst - beispielhaft genannt wurden Wasserleitungen sowie Gas- und Heizungsanlagen - im Blick, nicht aber das rechtliche Schicksal der sie umgebenden Räume (vgl. BR-Drucks. 75/51 Anlage 2 S. 13). Soweit in den Gesetzesmaterialien einzelne Räume wie das Treppenhaus als nicht sondereigentumsfähig behandelt werden, beruht dies auf dem Erfordernis der freien Zugänglichkeit der Wohnungen vom Gemeinschaftseigentum aus, nicht auf dem Gedanken der Zugänglichkeit zu gemeindienlichen Anlagen.

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