Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen innerhalb einer Doppelstockgarage oder auf einem Parkpalettensystem

Weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage („Duplexparker“) noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem („Palettenparker“) ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG aF sondereigentumsfähig.

Nach der Neuregelung für Stellplätze in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Beteiligten sind die Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und in den im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbuchblättern als Sondereigentümer eingetragen. Zu der Wohnanlage gehört eine Tiefgarage. Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums wird im Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung vom 6. Juni 1996 Bezug genommen, die Bestandteil der Teilungserklärung mit gleichem Datum ist. Auf den Blättern ... ist Sondereigentum an 18 Tiefgaragenstellplätzen mit den Nummern 89 bis 106 gebucht. Wörtlich heißt es beispielsweise zu der Einheit mit der Nummer 89: „… verbunden mit dem Sondereigentum an dem Kfz-Einstellplatz Nr. 89, gelegen in der Tiefgarage“. Entsprechende Eintragungen finden sich auch für die Stellplätze mit den Nummern 90 bis 106. Die Stellplätze sind ausweislich des in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Aufteilungsplans auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Palettensystem eingerichtet, um die Zufahrt zu den dahinter liegenden Stellplätzen zu ermöglichen. In dem Aufteilungsplan ist ein Rechteck mit den jeweiligen Nummern 89 bis 106 eingezeichnet und in der Mitte des Plans zusätzlich vermerkt: „52 Stellplätze, davon 18 Palettenparker (Fa. z.B. W.Parkplatte P 501)“ und an anderer Stelle: „Parkpalette 2,14 x 5,00“.

Die Beteiligten sind der Auffassung, dass die - sanierungsbedürftigen - Palettenstellplätze abweichend von der Regelung in der Teilungserklärung niemals sondereigentumsfähig gewesen seien und dass deshalb die Miteigentumsanteile, die nach der Teilungserklärung mit dem Sondereigentum an den Palettenstellplätzen verbunden sein sollen, tatsächlich nur „isolierte Miteigentumsanteile“ seien. Vor diesem Hintergrund haben sie durch notarielle Urkunde vom 19. Dezember 2019 „klarstellend“ einen entsprechenden Nachtrag zur Teilungserklärung vereinbart und die Vereinigung der „isolierten Miteigentumsanteile“ mit dem jeweiligen Wohnungseigentum des für den jeweiligen Stellplatz eingetragenen Teileigentümers erklärt. Zusätzlich sollen an den tatsächlich im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen wegen einer Neuordnung der Stellplätze neun Sondernutzungsrechte begründet werden. Unter dem 12. Januar 2021 haben sie beantragt, die Erklärungen bzw. Vereinbarungen aus der Urkunde vom 19. Dezember 2019 in das Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat vor dem Kammergericht keinen Erfolg gehabt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Eintragungsantrag weiter.

Nach Ansicht des Beschwerdegerichts hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Recht zurückgewiesen, weil dieser auf die Eintragung nicht eintragungsfähiger Rechte gerichtet sei. Entgegen der Auffassung der Antragsteller seien keine isolierten Miteigentumsanteile entstanden. Vielmehr stünden die Stellplätze Nr. 89 bis 106 im Sondereigentum. Die Begründung von Sondereigentum an diesen Tiefgaragenstellplätzen verstoße nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften. § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG aF, der hier noch anwendbar sei, ordne an, dass Garageneinstellplätze als abgeschlossene Räume gälten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich seien. Der Gegenstand des Sondereigentums sei allein nach der Grundbucheintragung zu bestimmen. Hierzu gehöre wegen der Bezugnahme (§ 7 Abs. 3 und 4 Satz 1 Nr. 1 WEG aF) auch die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan. Für einen unbefangenen Betrachter sei aufgrund der in Bezug genommenen Bewilligung vom 6. Juni 1996 Sondereigentum an einem unbeweglichen (fiktiven) Raum geschaffen worden, dessen gleichbleibende Stellplatzfläche durch das mit der jeweiligen Nummer der Stellplätze versehene Rechteck bestimmt worden sei. Aus den im Aufteilungsplan enthaltenen Hinweisen auf verschiedene Bleche und in die Bodenplatte einzulegende Laufschienen folge nichts anderes, da die bauliche Ausgestaltung des Stellplatzes nicht Gegenstand der Eintragung im Grundbuch sei.

Selbst wenn sich jedoch aus der Lage der Stellplätze und sonstigen Umständen ergäbe, dass diese mit einem Palettensystem auszustatten seien, seien sie sondereigentumsfähig. Für einzelne Stellplätze innerhalb einer Doppelstockgarage werde die Sondereigentumsfähigkeit zwar teilweise verneint, weil ein Mittelbereich abwechselnd von beiden Parkern in Anspruch genommen werde. Hier werde der gekennzeichnete (fiktive) Raum über dem Rechteck vom Boden bis zur Decke aber unmissverständlich einem Sondereigentum zugeordnet; es gehe lediglich um eine horizontale Verschiebung des Fahrzeugs, die nach dem Parkvorgang Dritter rückgängig gemacht werden könne. Das Recht Dritter, ein Sondereigentum zu durchqueren, sei für die Abgeschlossenheit ohne Bedeutung. Aus den Anmerkungen des planenden Architekten ergebe sich jedenfalls nicht, dass der im Sondereigentum stehende Bereich variabel sei und sich jeweils mit den Parkpaletten verschieben solle.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Mit der von dem Beschwerdegericht gegebenen Begründung kann der Eintragungsantrag nicht abgelehnt werden.