Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die gemeinschaftliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Einheiten anordnet, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Eigentümer bereits normkonforme Geräte betreiben und dieser Umstand im Beschluss völlig unberücksichtigt bleibt. Die betroffenen Eigentümer dürfen in diesem Fall nicht an den Kosten für Anschaffung und Wartung neuer Geräte beteiligt werden. Ausreichend und vorzugswürdig wäre es, den betreffenden Eigentümern lediglich eine Nachweispflicht gegenüber der Verwaltung aufzuerlegen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt grundsätzlich über die Beschlusskompetenz, den Einbau von Rauchwarnmeldern im gesamten Gebäude zu regeln und dabei auch Fragen der Wartung, Funktionsprüfung und Kostentragung verbindlich zu beschließen. Diese Kompetenz ergibt sich aus dem Gemeinschaftsbezug der Einbauverpflichtung, der sich insbesondere darin zeigt, dass bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbaupflicht im Schadensfall Leistungskürzungen aus der Gebäudefeuerversicherung drohen können (vgl. BGH, 08.02.2013 - Az:
V ZR 238/11). Die bloße Existenz der Beschlusskompetenz bedeutet jedoch nicht, dass jeder darauf gestützte Beschluss automatisch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Inhalt, Umfang und Kostenverteilung des Beschlusses unterliegen einer gesonderten Prüfung am Maßstab des
§ 21 Abs. 3 und 4 WEG.
Aus der BGH-Entscheidung vom 08.02.2013 lässt sich nicht ableiten, dass ein Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern stets ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Gegenstand dieser Entscheidung war ausschließlich die Frage der Beschlusskompetenz; die Vereinbarkeit des dort streitgegenständlichen Beschlusses mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung war mangels fristgerechter Anfechtung nach
§ 46 Abs. 1 WEG nicht zu prüfen. Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH dabei die Frage, inwieweit bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht zu nehmen ist, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits eigenständig nachgekommen sind - unter ausdrücklichem Hinweis auf eine abweichende Auffassung des AG Rendsburg (AG Rendsburg, 30.10.2008 - Az:
18 C 545/08). Diese Frage ist mithin einer eigenständigen Beurteilung zugänglich und nicht durch die BGH-Rechtsprechung präjudiziert.
Ein Beschluss, der die gemeinschaftliche Anschaffung und Wartung von Rauchwarnmeldern für alle Wohneinheiten ohne Ausnahmeregelung anordnet, widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Wohnungseigentümer bereits seit Jahren normkonforme Rauchwarnmelder - vorliegend entsprechend der DIN-Norm 14676 - betreiben und dies im Beschluss vollständig unberücksichtigt bleibt. Durch eine solche Beschlussfassung werden betroffene Eigentümer ohne sachliche Rechtfertigung mit Kosten für Anschaffung und Wartung von Geräten belastet, obwohl für ihre Einheit kein entsprechendes Bedürfnis besteht. Dieser Umstand wird noch dadurch verstärkt, dass gesetzliche Übergangsfristen - vorliegend § 44 Abs. 5 NBauO mit einer Frist bis zum 31.12.2015 für Bestandsimmobilien - eine vorzeitige Kostentragung für bereits ausgestattete Eigentümer noch weniger rechtfertigbar erscheinen lassen.
Das berechtigte Interesse der Gemeinschaft, die Funktionsfähigkeit sämtlicher Rauchwarnmelder im Gebäude sicherzustellen und den Versicherungsschutz zu gewährleisten, rechtfertigt nicht zwingend eine vollständige Übernahme der Anschaffung und Wartung aller Geräte durch die Gemeinschaft. Diesem Sicherungsinteresse kann ebenso effektiv dadurch Rechnung getragen werden, dass Wohnungseigentümer, die bereits normkonforme Geräte betreiben, der Verwaltung gegenüber den Nachweis erbringen, dass die vorhandenen Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und die erforderliche Wartung ordnungsgemäß durchgeführt wird. Soweit hierfür die Einschaltung eines Dritten zur Wartung oder Dokumentation erforderlich ist, können dem betroffenen Eigentümer entsprechende Nachweispflichten auferlegt werden. Ein wirtschaftlicher Nachteil für die Gemeinschaft durch eine solche differenzierende Regelung ist weder ersichtlich noch dargelegt worden. Praktische Umsetzungshindernisse bestehen nicht.
Rechtsprechung zum Mietrecht - etwa zur Frage, ob ein Mieter eine eigenständige Funktionsprüfung bereits vermieterseitig installierter Rauchwarnmelder verlangen kann - ist auf das Wohnungseigentumsrecht nicht übertragbar. Maßgeblicher Prüfungsmaßstab im WEG-Recht ist ausschließlich der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung; die mietrechtliche Interessenlage und Sachverhaltskonstellation weichen grundlegend ab.
