Kündigung wegen Zahlungsverzug bei symbolischer Miete?

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Im vorliegenden Fall stritten die Parteien u.a. darum ob ein kündigungsrelevanter Zahlungsverzug bei einer symbolischen Miete von 1 € vorlag.

Ursprünglich war die Beklagte Eigentümerin des Anwesens und die Kläger waren Mieter. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.07.2015 verkaufte die Beklagte die Liegenschaft an die Kläger, wobei der Beklagten zunächst ein unentgeltliches dingliches Wohnrecht eingeräumt wurde. Am 12.09.2015 schlossen die Parteien einen Mietvertrag hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung ab und hoben sodann mit notariellem Vertrag vom 06.10.2015 das dingliche Wohnrecht auf.

Gemäß dem Mietvertrag betrug die Nettomiete 1,00 Euro, die Betriebskostenvorauszahlung belief sich auf 220,00 Euro monatlich. Unstreitig beläuft sich der tatsächliche Nettomietwert der Wohnung auf 900,00 Euro.

Aufgrund ausbleibender Mietzahlungen für die Monate April und Mai 2016 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zunächst mit Schreiben vom 12.05.2016 außerordentlich. Nachdem die Beklagte auch mit der Junimiete und somit mit Zahlungen in Höhe von insgesamt 663,00 Euro in Verzug geraten war, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer späteren Prozessbevollmächtigen vom 06.06.2016 aufgrund des Zahlungsverzugs erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich.

Die Räumungsklage wurde der Beklagten am 26.07.2016 zugestellt. Mit Schreiben vom 13.09.2016 verpflichtete sich die Stadt Frankfurt am Main die fälligen Mietschulden zu übernehmen. Ein Ausgleich der streitgegenständlichen Mieten in Höhe von 663,00 Euro erfolgte erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der Erstinstanz.

In der Sache entschied das Gericht:

Die Kläger können die begehrte Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs.1 BGB nicht verlangen, da die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind und von daher nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben.

Hinsichtlich der aufgrund rückständiger Mietzahlungen erklärten außerordentlichen Kündigungen vom 12.05.2016 und 06.06.2016 ergibt sich die Unwirksamkeit aus § 569 Abs. 3 S. 1 BGB, da sich die Stadt Frankfurt am Main innerhalb der Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage zur Übernahme der Mietschulden verpflichtete.

Soweit die Kläger mit Schreiben vom 06.06.2016 das Mietverhältnis aufgrund des Zahlungsverzuges hilfsweise auch ordentlich kündigten, erachtet die Kammer die Nichtzahlung der zu diesem Zeitpunkt fälligen 663,00 Euro als eine nicht derart erhebliche Pflichtverletzung, als dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt wäre.