Bausparvertrag zuteilungsreif: Welche Rechte und Pflichten ergeben sich?

Der Bausparvertrag dient dazu, Kapital für wohnwirtschaftliche Maßnahmen anzusparen und im Anschluss ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten. Mit der Zuteilung erlangt der Bausparer den Anspruch auf die Auszahlung der vereinbarten Bausparsumme. Diese Summe setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. Der Zeitpunkt, an dem die Zuteilung erfolgt, ist jedoch bei Vertragsschluss noch nicht exakt bestimmbar. Er hängt maßgeblich von der Entwicklung der Zuteilungsmasse ab, die sich aus den Einzahlungen des gesamten Bausparkollektivs speist. Eine verbindliche Zusage über den genauen Zuteilungstermin darf eine Bausparkasse daher nicht abgeben. Sollte sich der allgemeine Geldeingang bei der Kasse verringern, kann sich die Wartezeit für alle Bausparer verlängern.

Voraussetzungen für die Zuteilung eines Bausparvertrages

Damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, müssen in der Regel zwei wesentliche Kriterien erfüllt sein: das Erreichen des Mindestsparguthabens und das Erreichen einer ausreichenden Bewertungszahl. Das Mindestsparguthaben beträgt je nach Tarif zwischen 40 und 50 Prozent der vertraglich vereinbarten Bausparsumme. Leistet ein Bausparer ausschließlich die tariflich vorgesehenen Regelsparbeiträge, wird dieser Schwellenwert üblicherweise nach einer Ansparzeit von acht bis neun Jahren erreicht. So würde beispielsweise bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro, einem erforderlichen Mindestguthaben von 40 Prozent und einem monatlichen Regelsparbeitrag von 4 Promille (400 Euro) das Mindestguthaben nach Berücksichtigung der Abschlussgebühr in etwa acht Jahren und sechs Monaten angespart sein.

Die Bewertungszahl dient als Kriterium, um eine gerechte Reihenfolge bei der Zuteilung unter den Bausparern sicherzustellen. Sie bemisst sich nach der Höhe und der Dauer der erbrachten Sparleistungen. Je höher die Bewertungszahl, desto weiter rückt der Vertrag in der Zuteilungsreihenfolge nach oben. Ein Bausparer hat die Möglichkeit, den Zuteilungszeitpunkt aktiv zu beeinflussen - durch die Leistung von Sondersparbeiträgen kann die Wartezeit individuell verkürzt werden.

Sollte eine Zuteilung hingegen noch nicht in Sicht sein, weil das Mindestguthaben nicht erreicht ist, kann eine nachträgliche Herabsetzung der Bausparsumme die Zuteilungsaussichten verbessern. Durch diesen Schritt wird auch das erforderliche Mindestguthaben entsprechend abgesenkt. Allerdings ist dies mit Nachteilen verbunden: Ein Teil der ursprünglich entrichteten Abschlussgebühr geht verloren, und die durch die reduzierte Bausparsumme entstehende Finanzierungslücke muss in der Regel durch ein alternatives Darlehen geschlossen werden.

Mit Erreichen der Zuteilungsreife besteht ein Anspruch auf Zuteilung, die tatsächliche Auszahlung des Darlehens und des Guthabens setzt aber die vollständige und ordnungsgemäße Antragstellung sowie die Darlehensfähigkeit und gegebenenfalls Bonitätsprüfung voraus.

Handlungsoptionen nach Eintritt der Zuteilungsreife

Wird der Vertrag schließlich zugeteilt, stehen dem Bausparer verschiedene Wege offen. Die naheliegendste Option ist die Annahme der Zuteilung. In diesem Fall werden dem Sparer die Mittel in Höhe der Bausparsumme, bestehend aus Sparguthaben und Darlehen, zur Verfügung gestellt. Mit der Auszahlung des Darlehens wird zumeist eine einmalige Gebühr fällig, die sich prozentual am Darlehensbetrag orientiert.

Es besteht jedoch keine Pflicht, die Zuteilung sofort anzunehmen. Möchte ein Bausparer den geplanten Immobilienerwerb noch aufschieben, kann er den zuteilungsreifen Vertrag weiterlaufen lassen. Wird der Vertrag über das Erreichen des Mindestguthabens hinaus weiter bespart, während die auszuzahlende Bausparsumme konstant bleibt, verringert sich der Anspruch auf das Bauspardarlehen entsprechend. Alternativ kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiter bespart werden, wenn sich der Finanzierungsbedarf erhöht hat oder mehr Zeit benötigt wird.

Eine weitere Option ist die Beitragsfreistellung des Vertrags: Der Bausparer leistet keine weiteren Einzahlungen, der Vertrag bleibt aber bestehen, die Ansprüche ruhen bis zur endgültigen Verwendung oder Kündigung.

Kündigungsrecht der Bausparkasse bei zuteilungsreifen Verträgen

Gerade in Phasen niedriger Marktzinsen haben Bausparkassen ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, sich von alten, hochverzinsten Bausparverträgen zu trennen. Dies führte in der Vergangenheit zu einer Welle von Kündigungen und einer langjährigen rechtlichen Auseinandersetzung, die schließlich durch den Bundesgerichtshof entschieden wurde. Im Kern ging es um die Frage, ob eine Bausparkasse einen Vertrag kündigen darf, der zwar seit langer Zeit zuteilungsreif ist, vom Bausparer aber nicht für ein Darlehen genutzt, sondern als gut verzinste Geldanlage weitergeführt wird.

Der Bundesgerichtshof hat in zwei grundlegenden Entscheidungen klargestellt, dass Bausparkassen Bausparverträge kündigen können, wenn diese seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind, selbst wenn die Bausparsumme noch nicht vollständig angespart wurde (BGH, 21.02.2017 - Az: XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16). Die Richter urteilten, dass auf Bausparverträge in der Ansparphase die gesetzlichen Regelungen des Darlehensrechts Anwendung finden. In dieser Phase ist der Bausparer in der Rolle des Darlehensgebers und die Bausparkasse in der Rolle der Darlehensnehmerin. Mit Inanspruchnahme des Bauspardarlehens würde sich dieses Rollenverhältnis umkehren.

Für Darlehensnehmer sieht das Gesetz in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht vor. Demnach kann ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dieses Kündigungsrecht auch Bausparkassen zusteht. Der entscheidende Punkt war die Auslegung des Begriffs „vollständiger Empfang“ des Darlehens. Nach Auffassung des Gerichts hat die Bausparkasse das Darlehen des Bausparers mit dem Eintritt der erstmaligen Zuteilungsreife vollständig im Sinne des Gesetzes empfangen. Der primäre Vertragszweck für den Bausparer, nämlich einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen zu erlangen, sei zu diesem Zeitpunkt erfüllt. Alle weiteren Sparleistungen nach diesem Zeitpunkt dienen nicht mehr der Erfüllung dieses ursprünglichen Zwecks. Folglich beginnt die Zehnjahresfrist des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit dem Eintritt der Zuteilungsreife zu laufen. Ist diese Frist verstrichen, ist eine Kündigung durch die Bausparkasse im Regelfall wirksam. Mit dieser Rechtsprechung beendete der Bundesgerichtshof einen langanhaltenden Streit zwischen den Oberlandesgerichten, die zuvor zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen waren.

Unabhängig vom Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Bausparverträge – wie alle Dauerschuldverhältnisse – unter Umständen auch nach den allgemeinen Regeln für Darlehensverträge (§ 488 BGB) unter Einhaltung vertraglich und gesetzlich bestimmter Fristen ordentlich gekündigt werden.

Grenzen des Kündigungsrechts

Die Rechtsprechung hat jedoch auch Grenzen für die Kündigungsmöglichkeiten der Bausparkassen aufgezeigt. So ist es einer Bausparkasse verwehrt, den Vertrag vorzeitig zu beenden, indem sie Bonuszinsen, auf die erst durch eine Erklärung des Bausparers ein Anspruch entsteht, einseitig zur Bausparsumme hinzurechnet, um eine Vollbesparung zu konstruieren. Die hierfür erforderliche Erklärung des Bausparers, beispielsweise ein Verzicht auf das Darlehen, kann nicht durch die Bausparkasse ersetzt werden.