Bausparen in der Ansparphase: Welche Rechte und Pflichten bestehen?

Der Bausparvertrag ist ein in Deutschland weit verbreitetes Finanzprodukt, das dem Zweck dient, Kapital für wohnwirtschaftliche Maßnahmen anzusparen und im Anschluss ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten. Der Weg zum Bauspardarlehen gliedert sich klassischerweise in drei Abschnitte: die Ansparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Während die Darlehensphase die Rückzahlung des erhaltenen Kredits behandelt, stehen in der Ansparphase der Vermögensaufbau und die Erfüllung der Zuteilungsvoraussetzungen im Vordergrund.

Grundlagen der Ansparphase: Sparen für das Bauspardarlehen

In der Ansparphase leistet der Bausparer Einzahlungen auf sein Bausparkonto, um ein vertraglich festgelegtes Mindestguthaben aufzubauen. Dieses Guthaben ist eine der wesentlichen Voraussetzungen für die spätere Zuteilung des Bauspardarlehens. Die Höhe des erforderlichen Mindestguthabens ist vom jeweiligen Bauspartarif abhängig und beträgt in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme. Die Bausparkasse verzinst das angesparte Guthaben während dieser Zeit mit einem bei Vertragsschluss vereinbarten, meist vergleichsweise niedrigen Guthabenzins.

Viele Verträge sehen einen sogenannten Regelsparbeitrag vor, der sich oft auf etwa vier Promille der Bausparsumme beläuft. Entgegen einer weitverbreiteten Annahme besteht für den Bausparer in der Regel keine rechtliche Verpflichtung zur regelmäßigen Einzahlung dieser Sparbeiträge. Der Regelsparbeitrag dient vielmehr als Richtwert, um die Zuteilung des Bauspardarlehens innerhalb einer kalkulierbaren und für den Sparer vertretbaren Wartezeit zu erreichen. Während der Ansparphase ist es dem Bausparer nicht gestattet, Geld von seinem Bausparkonto abzuheben, da die Mittel zweckgebunden für den Aufbau des Mindestguthabens reserviert sind.

Wichtig ist hierbei die Wahl der richtigen Bausparsumme bereits bei Vertragsabschluss. Diese sollte sich an der voraussichtlichen Größe des Finanzierungsvorhabens sowie den verfügbaren Eigenmitteln orientieren. Aus der festgelegten Bausparsumme ergeben sich dann sowohl die Höhe des späteren Darlehensanspruchs als auch die darauf zu entrichtenden Tilgungsraten.

Kosten und Gebühren: Was darf die Bausparkasse verlangen?

Beim Abschluss eines Bausparvertrages wird üblicherweise eine Abschlussgebühr fällig, deren Höhe je nach Tarif zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme beträgt. Die Zulässigkeit dieser Gebühr wurde vom Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bestätigt, da sie unter anderem der Akquise neuer Bausparer dient, was wiederum dem gesamten Bausparkollektiv zugutekommt.

Anders bewertete der Bundesgerichtshof jedoch die Erhebung von laufenden Entgelten während der Ansparphase. So hat der BGH klargestellt, dass Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die ein jährliches Entgelt – sei es als „Jahresentgelt“, „Servicepauschale“ oder „Kontoführungsgebühr“ bezeichnet – in der Ansparphase vorsehen, unwirksam sind (vgl. BGH, 15.11.2022 - Az: XI ZR 551/21). Die Richter begründeten dies damit, dass solche Gebühren die Bausparer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Mit dem Entgelt würden Kosten für Verwaltungstätigkeiten wie die bauspartechnische Verwaltung, die Kollektivsteuerung und die Führung der Zuteilungsmasse auf die Kunden abgewälzt. Hierbei handelt es sich nach Auffassung des Gerichts jedoch um Aufgaben, zu deren Erfüllung die Bausparkasse bereits aufgrund eigener gesetzlicher und vertraglicher Verpflichtungen gehalten ist. Diese Kosten dürfen daher nicht durch gesonderte Gebühren auf die Sparer umgelegt werden.

Auch die nachträgliche Einführung einer solchen Gebühr durch eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unzulässig. Dies hat unter anderem das Oberlandesgericht Koblenz entschieden (vgl. OLG Koblenz, 05.12.2019 - Az: 2 U 1/19). Das Gericht führte aus, dass der Bausparer sich in der Ansparphase rechtlich in der Position eines Darlehensgebers gegenüber der Bausparkasse befindet. Das gesetzliche Leitbild eines Darlehensvertrages sieht jedoch nicht vor, dass der Darlehensgeber ein Entgelt dafür zahlt, dass er dem Darlehensnehmer Geld zur Verfügung stellt. Vielmehr erbringt die Bausparkasse die Verwaltungsleistungen maßgeblich im eigenen Interesse, um die Voraussetzungen dafür zu schaffen, ihre spätere Hauptleistungspflicht – die Gewährung des Bauspardarlehens – erfüllen zu können. Eine unzulässige Abwälzung von Kosten auf Bestandskunden in der Ansparphase wurde ebenso vom OLG Celle bestätigt (vgl. OLG Celle, 27.03.2019 - Az: 3 U 3/19).

Eine wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz kann jedoch bei staatlich geförderten Bausparverträgen, den sogenannten Riester-Bausparverträgen, bestehen. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat geurteilt, dass bei diesen Verträgen die Erhebung eines Jahresentgelts in der Ansparphase wirksam sein kann (OLG Frankfurt, 23.07.2025 - Az: 17 U 190/23, 17 U 188/23). Die Begründung liegt hier im Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG), welches für zertifizierte Altersvorsorgeprodukte die Erhebung von Verwaltungskosten ausdrücklich gestattet und somit eine gesetzliche Grundlage schafft, die von der allgemeinen Regelung abweicht.

Ende der Ansparphase und die Zuteilungsreife

Die Ansparphase endet mit der Zuteilungsreife des Vertrags. Das bedeutet, der Bausparer hat die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen, wie das Erreichen des Mindestsparguthabens und einer bestimmten Bewertungszahl, erfüllt und kann nun das Bauspardarlehen beanspruchen. Insbesondere in langanhaltenden Niedrigzinsphasen kommt es jedoch häufig vor, dass Bausparer, vor allem Inhaber von Altverträgen mit attraktiven Guthabenzinsen, kein Interesse am Abruf des Darlehens haben und den Vertrag stattdessen als reine Sparanlage weiterführen. Dies führte in der Vergangenheit zu einem zentralen Streitpunkt: Darf die Bausparkasse einen solchen Vertrag kündigen?

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in zwei Urteilen geklärt (BGH, 21.02.2017 - Az: XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16). Demnach steht einer Bausparkasse ein ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu, sobald der Bausparvertrag seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif ist. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob die Bausparsumme bereits vollständig angespart wurde oder nicht.

Die Begründung für diese Entscheidung liegt in der rechtlichen Einordnung der Vertragsbeziehung während der Ansparphase. In dieser Phase ist der Bausparer der Darlehensgeber und die Bausparkasse die Darlehensnehmerin der Spargelder. Als Darlehensnehmerin kann die Bausparkasse das für Darlehensnehmer geltende Kündigungsrecht des § 489 BGB in Anspruch nehmen, welches eine Kündigung zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens ermöglicht. Nach Auffassung des BGH gilt das Darlehen des Sparers mit dem Eintritt der Zuteilungsreife als „vollständig empfangen“. Zu diesem Zeitpunkt hat der Bausparer den primären Vertragszweck, nämlich den Erwerb des Anspruchs auf ein Bauspardarlehen, erreicht. Die Zehnjahresfrist für das Kündigungsrecht der Bausparkasse beginnt somit mit dem Datum der Zuteilungsreife zu laufen. Diese Rechtsauffassung wurde auch von Obergerichten wie dem OLG Hamm geteilt, das ebenfalls darauf abstellte, dass der Bausparvertrag in der Ansparphase ein Darlehensvertrag ist, bei dem die Bausparkasse die Rolle der Darlehensnehmerin einnimmt (vgl. OLG Hamm, 30.12.2015 - Az: 31 U 191/15). Damit ist höchstrichterlich entschieden, dass Bausparer ihre zuteilungsreifen Verträge nicht unbegrenzt als reine Sparanlage nutzen können, wenn die Bausparkasse von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch macht.