Nachträgliche Mieterhöhung wegen zurückliegender Modernisierungen bei Staffelmietvereinbarung?

Mietrecht

§ 557a Abs. 2 BGB schließt eine Erhöhung der Miete nach §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit der Staffelmiete aus.

Unter Bezugnahme auf den Wortlaut wird teilweise in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf der Laufzeit einer Staffelmieterhöhung auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich sei, die während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung durchgeführt wurden; § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB stelle nur auf die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ab, nicht hingegen auf den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme; zudem werde auch die Anwendung des § 559b BGB, die Vorschrift über die Mieterhöhungserklärung, nach § 557a Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Mieter sei durch das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausreichend geschützt. Soweit in den Gesetzesmaterialien zum Gesetz über die Regelung der Miethöhe (nachfolgend: MHG) etwas anderes vertreten worden sei, habe diese Auffassung bereits im MHG keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Der Wortlaut sei eindeutig. Er knüpfe nur an die Erhöhung der Miete an. Auch der Sinn und Zweck der Regelung spreche nicht gegen diese Auslegung. Die Mieterhöhung gem. § 559 BGB wirke nur für die Zukunft. Unerwünschte Doppeleffekte könnten deshalb nicht auftreten, weil die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht für die Zeit der Staffelmietvereinbarung wirke, sondern erst für die Zeit danach. Bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB sei der Vermieter auch sonst nicht verpflichtet, diese unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen. Die Staffelmietvereinbarung sei ein vertraglicher Ausschluss des Mieterhöhungsverfahrens nach den §§ 558, 559 BGB. Das könne sich aber nur für die Zeit der Geltung der Staffelmietvereinbarung beziehen und besage nichts darüber, ob die nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung geltend gemachte Erhöhung nicht auf einer Modernisierung beruhen darf, die bereits unter Geltung der Staffelmietvereinbarung erfolgte. Die Staffelmietvereinbarung gebe nur für die Zeit ihrer Laufzeit Kalkulationssicherheit.

Dagegen wird eingewandt, dass eine Staffelmietvereinbarung beiden Vertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten soll.

Dem Vermieter sollen Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, dass er mit einer künftigen Erhöhung seiner Mieteinnahmen schon zu einem frühen Zeitpunkt rechnen kann (vgl. BGH, 23.11.2005 – Az: VIII ZR 154/04; BGH, 03.12.2003 – Az: VIII ZR 157/03). Der Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen plant, kann entweder die Modernisierungskosten kalkulatorisch in der Staffelmietvereinbarung berücksichtigen oder muss auf eine solche Vereinbarung verzichten und die Miete dann gemäß § 559 BGB erhöhen.

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