Mieterhöhung mit Mietspiegel der Nachbargemeinde erfordert Vergleichbarkeit!

Mietrecht

Prüfungsmaßstab für die Vergleichbarkeit einer (Nachbar-) Gemeinde, deren Mietspiegel als zulässiges Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 a Abs. 4 S. 2 BGB verwendet werden soll, ist grundsätzlich allein ein Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich mit bloßen Gemeindeteilen im Sinne des § 558 c Abs. 2 BGB ist demgegenüber unzulässig, es sei denn, dass gerade für den/die als vergleichbar angesehenen Gemeindeteil/e der (Nachbar-)Gemeinde ein eigener Mietspiegel erstellt worden ist.

Im vorliegenden Fall entschied das Gericht daher, dass ein auf die Stadt Griesheim bezogenes Mieterhöhungsverlangen, für das der Mietspiegel der Stadt Darmstadt als Begründungsmittel herangezogen wird, unwirksam ist.

Die Vergleichbarkeit von Gemeinden richtet sich allgemein nach der vorhandenen wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Dabei muss insgesamt eine umfassende vergleichende Bewertung stattfinden; ein Teilvergleich mit einzelnen Stadt- oder Ortsteilen ist unzulässig.

Der Mietspiegel für Darmstadt 2016 ist offensichtlich kein Mietspiegel einer Griesheim vergleichbaren Gemeinde.

Die Stadt Darmstadt mit ca. 155.000 Einwohnern verfügt über eine Reihe von Universitäten/ Hochschulen und Forschungseinrichtungen (TU Darmstadt, Hochschule Darmstadt, Evangelische Hochschule Darmstadt mit insgesamt ca. 41.000 Studierenden, GSI Helmholtzzentrum für Schwerionenforschung, das Europäische Raumflugkontrollzentrum - ESA/ESOC -, die Europäische Organisation für die Nutzung meteorologischer Satelliten - EUMETSAT - und drei Institute der Fraunhofer-Gesellschaft). Dazu kommen große Firmen und Einrichtungen der Kommunikations- und IT-Branche, die angewandte Forschung und Entwicklung betreiben (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Darmstadt zu ersehen).

Ferner befinden sich in Darmstadt mehrere Theater und verschiedene Museen, darunter unter anderem das Staatstheater und das Hessische Landesmuseum als Universalmuseum mit zahlreichen und umfangreichen Dauerausstellungen. Darmstadt ist ein zentraler Wirtschaftsstandort, wobei zu den Kernbranchen des Wirtschaftslebens der IT-Sektor, Chemie/Pharma, Maschinenbau/Mechatronik, Haarkosmetik sowie die Weltraum- und Satellitentechnik rechnen. Insgesamt gibt es in Darmstadt fast 130.000 Arbeitsplätze, von denen 80.000-100.000 Einpendler sind. Die Stadt ist u.a. Sitz eines im DAX notierten Chemie- und Pharmakonzerns und Standort weiterer bedeutender Industrieunternehmen (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Darmstadt zu ersehen).

Darmstadt ist ferner Sitz von Gerichten verschiedener Gerichtsbarkeiten, des Regierungspräsidiums und mehrerer Krankenhäuser. Die Stadt verfügt als Oberzentrum weiterhin über einen Hauptbahnhof mit regelmäßigen IC-Direktverbindungen in andere Städte des Bundesgebiets (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Darmstadt zu ersehen).

Es ist vor diesem Hintergrund offensichtlich, dass die Gemeinde Griesheim mit ca. 27.000 Einwohnern von ihrer Infrastruktur und dem Grad der Industrialisierung sowie betreffend ihre verkehrstechnische Erschließung nicht mit der Stadt Darmstadt vergleichbar ist.

Weder verfügt Griesheim über eigene Universitäten/Hochschulen oder über entsprechende Forschungseinrichtungen, noch existieren dort vergleichbare kulturelle Einrichtungen. Ebenso wenig haben sich in Griesheim Industrie- und Dienstleistungsunternehmen in einem Umfang angesiedelt, welcher Darmstadt auch nur annähernd entspräche, noch ist es in vergleichbarer Weise ein Behördenzentrum oder Standort eines Krankenhauses bzw. eines Bahnhofs (sämtliche vorgenannten Informationen sind allgemeinkundig und aus der freien Enzyklopädie Wikipedia unter dem Eintrag Griesheim zu ersehen).

Ob im Folgenden die Darmstädter Stadtteile Wixhausen, Eberstadt und Arheilgen mit der Gemeinde Griesheim aufgrund einer ruhigeren Randlage vergleichbar sind oder - offensichtlich - nicht, kann im Übrigen dahinstehen, weil das Gesetz hierauf nicht abstellt: In § 558 c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen "Gemeinden" und "Gemeindeteilen", und auch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB nur gebildet aus den "üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde" erzielt werden. Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit; ein Teilvergleich ist unzulässig (vgl. dazu nur BGH, 13.11.2013 - Az: VIII ZR 413/12; LG Heidelberg, 07.02.2012 - Az: 5 S 95/11; LG Darmstadt, 12.01.1995 - Az: 6 S 212/94).

Eine andere Beurteilung könnte allenfalls angezeigt sein, wenn die Stadt Darmstadt exklusiv für die in Bezug genommenen Stadtteile (Wixhausen, Eberstadt oder Arheilgen) - als Gemeindeteile im Sinne des § 558 c Abs. 2 BGB - einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel für Darmstadt 2016 erstreckt sich auf das gesamte Stadtgebiet Darmstadts und gibt keine spezifischen Auskünfte eigens und speziell für bestimmte einzelne Stadtteile.

AG Darmstadt, 10.10.2017 - Az: 303 C 156/17

ECLI:DE:AGDARMS:2017:1010.303C156.17.00

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Gerhard Fleck-Schulz, Lichtenfels