Die in einem
Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der
Schönheitsreparaturen"in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren"durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Im Zusammenhang gelesen, sagt die Klausel mit hinreichender Klarheit und Verständlichkeit aus, daß "in der Regel", das heißt bei normaler Abnutzung der Räume, die Schönheitsreparaturen in den genannten Zeitabständen vorzunehmen sind.
Insoweit unterscheidet sich die Klausel inhaltlich nicht von ähnlichen Formulierungen, wie sie sich z.B. im Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums finden; die dort verwendeten Worte "im allgemeinen" lassen für die Beurteilung des Einzelfalls genügend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen.
Soweit dadurch ein gewisser Auslegungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung sachgerecht und hinnehmbar.
Dem Wort "spätestens" kommt hierbei - für den verständigen Mieter unschwer erkennbar - lediglich die Bedeutung einer Betonung der genannten Fristen zu; es beseitigt jedoch weder die Aussagekraft der vorangestellten Wendung "in der Regel", noch beeinträchtigt es sie im Sinne einer - vom Berufungsgericht angenommenen - Intransparenz.
Dass der durchschnittliche Mieter auf Grund dieser Formulierung nicht zu erkennen vermag, "ob und unter welchen Voraussetzungen (er) den Nachweis erbringen kann, dass die Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind", ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht zu befürchten. Die Möglichkeit, dass die Klausel von den - nur für den Regelfall vorgesehenen - Fristen Ausnahmen zulässt und dass der Mieter bei einem geringeren Grad der Abnutzung der Wohnung eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen kann, liegt für jeden verständigen Mieter auf der Hand. Von einem "starren" Fristenplan, der nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats (z.B. BGH, 23. Juni 2004 - Az:
VIII ZR 361/03) zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel insgesamt führt, kann daher keine Rede sein. Deshalb wäre auch im Falle einer revisionsrechtlich nur beschränkten Überprüfbarkeit der Auslegung der Klausel ein davon abweichendes tatrichterliches Verständnis nicht haltbar.
