Werden mehrere Wohngebäude eines Vermieters von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine gemeinsame Heizanlage - insbesondere einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss - versorgt, ist der Vermieter berechtigt, diese Gebäude für Zwecke der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit (Wirtschaftseinheit) zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich nur eines der Gebäude als Mietsache bezeichnet wird (vgl. BGH, 14.07.2010 - Az: VIII ZR 290/09; BGH, 20.10.2010 - Az: VIII ZR 73/10).
Eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung, die eine solche gebäudeübergreifende Abrechnung gestattet, ist nicht erforderlich. Die Zulässigkeit der zusammengefassten Abrechnung ergibt sich unmittelbar aus der tatsächlichen Versorgungssituation: Entscheidend ist allein, dass die Gemeinschaftsheizung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestand und sämtliche betroffenen Gebäude von Anfang an versorgt hat. Dem Vermieter steht insoweit ein Abrechnungsrecht kraft der bestehenden Versorgungsstruktur zu, das keiner gesonderten Legitimation im Vertrag bedarf.
Hieraus folgt zugleich, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, auf eigene Initiative zusätzliche Wärmemengenzähler für jedes einzelne Gebäude installieren zu lassen, um eine hausweise Einzelabrechnung zu ermöglichen. Eine solche Obliegenheit lässt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus den einschlägigen Vorschriften der Heizkostenverordnung ableiten. Technische Möglichkeiten zur nachträglichen Untergliederung der Verbrauchserfassung begründen keine Rechtspflicht zur Schaffung dieser Abrechnungsstruktur.
Eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung, die eine solche gebäudeübergreifende Abrechnung gestattet, ist nicht erforderlich. Die Zulässigkeit der zusammengefassten Abrechnung ergibt sich unmittelbar aus der tatsächlichen Versorgungssituation: Entscheidend ist allein, dass die Gemeinschaftsheizung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestand und sämtliche betroffenen Gebäude von Anfang an versorgt hat. Dem Vermieter steht insoweit ein Abrechnungsrecht kraft der bestehenden Versorgungsstruktur zu, das keiner gesonderten Legitimation im Vertrag bedarf.
Hieraus folgt zugleich, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, auf eigene Initiative zusätzliche Wärmemengenzähler für jedes einzelne Gebäude installieren zu lassen, um eine hausweise Einzelabrechnung zu ermöglichen. Eine solche Obliegenheit lässt sich weder aus dem Mietvertrag noch aus den einschlägigen Vorschriften der Heizkostenverordnung ableiten. Technische Möglichkeiten zur nachträglichen Untergliederung der Verbrauchserfassung begründen keine Rechtspflicht zur Schaffung dieser Abrechnungsstruktur.
BGH, 02.02.2011 - Az: VIII ZR 151/10
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Anfrage ohne Risiko
Vertraulich
Schnell
Sie erhalten eine echte Erstberatung zum Festpreis statt unverbindlicher Ersteinschätzung.